建业地产中报负债率超90% “河南王”未来江湖地位还能守住么？

面对竞争对手的逼入，建业地产(3.34,-0.01,-0.30%)在继续深耕中原的同时，开始谋划走出河南，但公司骤增的营业成本和负债率无不透露出一丝危险信号，地产黄金时代已过，“河南王”未来江湖地位还能守住么?

建业地产股份有限公司(0832.HK，下称“建业地产”)董事长胡葆森爱读《菜根谭》：“人生嚼得菜根香，则百事可为。菜根肯定都是苦的，但你能把这个菜根都嚼着是香的，那就没有你干不成的事儿，这是一个修炼的过程。”

眼下，胡葆森正在“嚼菜根”。7月末，与建业携手并进了13年的凯德集团正式退出;8月末，公司公布的2019年中报透露出危险信号：负债率超90%，毛利率与净利率双双下滑，新增土地储备下滑44.6%，拿地成本也大幅上升。

市场将危机的原点指向公司多年来固守河南，而今的胡葆森已决意带领建业转舵。7月末，其收购装配式建筑公司，宣布将以输出轻资产的模式走出河南。未来，公司将有哪些新的调整与规划?近期，《投资者网》就相关问题联系到建业地产方面，并得到了一定答复。

负债率超90%

建业地产的股价走势就如同其基本面一样让人眼花。自2019年以来，在二级市场上，公司股价表现时起时伏，从2.5港元到3.8港元，又跌回到原点，而后继续攀升。

不难看出，市场对这家有着“河南王”之称的房企饶有兴趣，但却鲜少将之列为长期投资标的。

数据显示，2019年1至8月，建业地产实现合同出售金额396.8亿元，相较去年同期减低3.1%。不进反退，公司也因此掉出中国房企销售额50强名单，排名为第55位。

对此，建业地产方面表示：“自2017年下半年，建业地产进行了数项改革，当中包括提高存货周转期，及增大项目发展力度。由于18、19年的销售结转项目大多为改革前的项目，销售增速还没有完全反映改革后的增速。”

而从2019年中报情况来看，建业地产所面临的问题不仅是销售额下滑。今年上半年，公司实现营业收入约为90.69亿元，同比增长约89.49%;净利润约为6.58亿元，同比增长约19.58%;扣非净利润为-1.36亿元，同比下滑124.35%。

公司较好的业绩表现，可以主要归功于有较多交付项目及在建项目达到结转销售条件，但这并不能忽略其财报透露出的一丝危险信号。2019年上半年，公司的负债率已达到91.04%;贷款总额为257.98亿元，相比去年年末上涨29.9%;融资成本为2.3亿元，同比上升40.2%。

因负债率远超过警戒线，今年以来，该公司陆续出售多宗项目及债权回笼资金。4月至6月，建业分别出售了郑州金水项目49%股权及债权、河南龙宇股权、信阳天恒置业50.31%股权，涉及金额累计26.77亿元。

公司方面解释称“这是高增长阶段的一个必然现象，负债率里有收账款，金额比较大。说明未来公司有大量已售未结的资源待结转。”

毛利率为何下滑

建业地产的盈利水平同样引人堪忧，报告期内公司毛利率为27.3%，同比下滑8.7%。公司称：“毛利率下滑的主要原因为：本期高毛利润的车位结转占比减少，2018年上半年结转项目多为高毛利润项目。”

不过，公司净利润率也呈现下滑趋势，仅有8.5%，相比去年同期下滑3.5%，低于国内房企的平均水平。《投资者网》研判财报发现，2019年上半年，建业地产营业成本有所上升，其中，出售成本、出售及市场推广开支、行政开支分别为65.94亿元、7.51亿元、7.72亿元，同比上升116.1%、73.4%、32.4%。

2019年上半年，公司在郑州合同销售额为49.59亿元，同比下降35%;在期内合同销售额占比为17.9%，同比下滑12.1%;在郑州销售业绩排到第七位。

未来这一趋势或将持续，今年上半年建业地产在郑州仅获得3个项目，平均拿地成本均在15000元/平方米左右。建业地产告诉《投资者网》：“公司规模一直扩大，而且公司的目标是河南省全覆盖，规模越大，可覆盖的地方便越多，在单一地区的销售比例必然下降。”

二股东退出有原因

2019年7月1日，公司原第二股东凯德集团宣布，将其持有的全部建业股份转让予大股东恩辉投资，交易完成之后，凯德退出建业地产，不再持有股份。7月31日晚，两位拥有凯德集团背景的非执行董事罗臻毓、潘子翔离职。至此，入股建业13年的凯德彻底退出。

该交易完成后，胡葆森对公司的持股比将由50.75%增至74.84%。公司方面告诉《投资者网》：“此次交易表明大股东对公司运营的认可以及对公司未来长期发展的信心。凯德与建业都有着良好的合作关系，凯德一直是建业发展坚定的支持者。在未来发展过程中，建业将继续保持与凯德的战略合作关系，在重点城市项目上优先选择与凯德合作。”

若归咎二者的分手主要原因里，“河南”是个关键词。罗臻毓此前曾表示，建业地产主要布局在河南，与凯德自身核心城市的布局不相匹配。

仔细梳理不难发现，建业地产一直奉行省域化的发展战略，数年来只深耕河南一省。地产黄金十年，国内各大房地产企业纷纷涌向全国抢地、做大规模，但建业地产却启动下沉战略，将触角覆盖到河南省内地市级。

为此，建业地产在斩获了“河南王”称号的同时，其销售规模与行业第一梯队的差距也逐渐拉大，以2019年前八月销售规模为例，建业地产为396.8亿元，同期碧桂园(9.87,-0.08,-0.80%)规模超5000亿元。

尤其是近几年来，龙头房企纷纷进入河南市场，本地房企也在跃跃欲试，建业地产所奉行的固守战略自然受到一定冲击。在此情境下，胡葆森终于坐不住了，今年三月的业绩说明会上表示：“将有条件地走出河南”。

不过，直到凯德集团宣布退出，胡葆森才展开实质性的行动。7月22日，控股股东恩辉投资16.5亿元收购中民筑友。在收购发布会上，胡葆森表示：“建业集团走出河南条件有三：输出半径在500公里左右，以轻资产模式进行输出，输出产品以中原文化小镇的形态进行操作。”

其实，发力“轻资产”模式早已被写入公司发展战略中，目前已经取得一定成效。2019年上半年，公司重资产合同销售金额为276.6亿元，同比增长约9.2%;轻资产合同销售金额为119.31亿元，同比增长约81.3%。

不言而喻，轻资产模式为公司带来了丰富的资源。今年上半年，建业地产完成签订22个轻资产项目合约(其中省外项目1个)，预计总建筑面积约319万平方米，同比上涨59.5%。

此外，面对竞争不断激烈的河南市场，胡葆森表示深耕中原的战略并未改变，希望今年年底建业可以覆盖河南120个县以上城市。这将给公司带来巨大挑战，一个危险信号是建业地产的新增土储出现大幅下降。今年上半年，公司通过招拍挂和股权合作新增储备建筑面积约452万平方米，同比下降44.6%;而拿地成本反而快速提升，达到2176元/平方米，较去年同期大幅增加99.8%。

那么，该公司后续将会采取何种有效措施，来提高在河南市场的市占率?对此，建业地产告诉《投资者网》：“2019年上半年，建业地产合同销售金额同比增长约为24.1%，高于河南省及全国的市场容量增速。按总合同金额计算，今年上半年，建业地产在河南省市场占有率为10.7%，排名河南省第一。截至6月末，建业地产房地产交付项目达31个，交付面积达247万平方米。在建项目为127个，在建面积达2655万平方米。”(谢莹洁 思维财经出品)