青客公寓发布2020年年报 净亏损同比扩大200%负债总额超过资产总额

日前，长租公寓海外第一股青客公寓(NASDAQ:QK)发布了截至2020年9月30日的2020财年年度报告。

财报显示，2020财年，青客公寓录得净收入12.08亿元(人民币，单位下同)同比减少2.1%，录得净亏损15.34亿元，较2019财年4.98亿元净亏损同比扩大208.25%，截至9月30日的总负债为28.45亿元，同比增加9%，总资产为8.51亿元，同比减少52.73%，负债总额始终超过资产总额。

青客公寓净亏损的扩大主要归因于新冠疫情导致预期经营业绩持续表现欠佳。2020财年，青客公寓确认长期资产减值约8.47亿元，较2019财年计提的长期资产减值4620万元增加1732.9%，此外，因疫情期间解除租约而发生的装修资产损失达到4.7亿元。2020财年，青客公寓的周期平均入住率为83.8%，较2018、2019财年的91.6%有所下降。

现金流方面，2020财年，青客公寓经营性现金流净额为5484.1万元，为上市以来首次收正，2018、2019财年，青客公寓经营性现金流净额分别为-1.7亿元、-8818.9万元。

但值得关注的是，青客公寓2020财年融资性现金流净额也是上市以来首次出现负数，这意味着青客公寓用于融资的现金净额高达1.35亿元。期末现金、现金等价物和受限现金总额为3176.6万元，较2020财年初减少87.33%。

其中，青客公寓在2020财年偿还租金贷贷款9.24亿元，并有2.49亿元款项用于回购ADS。而青客公寓在报告期内从银行获得的短期借款为3.51亿元、IPO融资获得的金额为2.89亿元，租金贷获得的收益为2.58亿元。

租金贷在此前一直是青客公寓补充现金流的主要途径。据此前招股书披露，2019财年，青客公寓融资活动提供的现金净额为5.7亿元，其中租赁分期付款所得款项为10.84亿元，而上市所获得的融资金额为5.3亿元，但同时，青客公寓也需要偿还租金分期贷款14.43亿元。

不过自2020年5月起，青客公寓开始出清租金贷，金融机构暂停向租户发放新的分期贷款。截至2020年9月30日，青客公寓与7家金融机构合作提供年利率在4.35%到8.6%之间的租金贷，未偿还本金余额为5450万元，在2020财年，约有12.4%的租户拖欠租金或租金贷。

值得关注的是，自2019年12月13日起生效的《关于整顿规范房屋租赁市场秩序的意见》要求，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。

而在2020年9月住建部发布的《住房租赁条例(征求意见稿)》中再次严管租金贷行为，禁止住宅租赁运营商通过提供租金折扣或在租赁协议中包括任何分期付款贷款的条款，诱使租户使用分期付款贷款。

截至2020年9月30日，青客公寓所提供的租赁单位中，有11.9%的租金由租金贷提供，而在2019年9月30日，这一比例为65.4%。

青客公寓通过拓展融资来源的方式来减少对用户租金预付款的依赖。截至2020年9月30日，青客公寓拥有银行贷款5.332亿元，来自某些金融机构的租赁分期贷款5450万元，以及4.446亿元资本租赁与其他应付融资安排。据悉，资本租赁模式下，青客公寓将房源转让给建行旗下的建信住房，通过收取服务费的形式获利。

随着融资结构的变化，青客公寓利息支出的分布也在2020财年有所不同。青客公寓利息支出主要包括为租户支付的租金贷利息、银行借款利息以及资本租赁和其他融资安排的利息。

2018、2019财年，青客公寓为租户支付的租金贷利息分别为7393.6万元、7062.1万元，占利息费用的百分比净额分别为95.9%、76.8%。但到2020财年，青客公寓租金贷利息费用已下降至3700.4万元，占利息费用的百分比净额为288.4%，银行借款利息从2019财年的493万元上升至5653.3万元，占利息费用的百分比净额也升至43.3%。