首批公募REITs项目整装待发 或得到投资者火热认购

在获得证监会准予注册的批复后，北京商报记者注意到，除博时基金及平安基金外，首次获批的其余7家公募管理人均于5月19日陆续发布旗下公募REITs产品的询价公告。在此次披露的询价公告中，有三大投资者所关注的问题答案得到揭晓，其中包括相关产品的具体募集份额、发售时间安排以及适配人群。在业内人士看来，得益于公募REITs产品隐含政府的信用背书，具有收入稳定性，该类产品或会得到投资者的火热认购。

三大途径认购

REITs的英文全称为Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金。指依法向社会投资者发行收益凭证公开募集资金，通过不动产支持证券等特殊目的载体持有不动产项目，由管理人主动管理运营上述项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

本次首批获批的主要为基础设施REITs，以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，以基础设施资产支持专项计划为载体，向投资者发行的代表基础设施财产或财产权益份额的有价证券。基础设施项目主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。

据相关资料显示，公募REITs项目将采用通过向战略投资者定向配售(即战略配售)、向符合条件的网下投资者询价发售(即网下发售)及向公众投资者公开发售(即公众发售)相结合的方式进行发售，发售方式包括通过具有基金销售业务资格并经相关机构认可的场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销售机构进行发售。

可以看出，上述内容介绍到的三种途径均可参与公募REITs产品的认购。博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨进一步介绍，网下投资者需符合公开募集基础设施证券投资基金网下投资者管理细则的要求，需要在中基协完成备案登记，具备一定的投资经验和资产管理实力，战略投资人及网上投资者则需符合基金公司的投资者适当性规定。

不同询价区间

北京商报记者注意到，上述产品也在询价公告中披露了此次募集的基金份额总额，募集份额从1亿份至15亿份不等。

其中，中金普洛斯仓储物流REITs的募集份额为15亿份;东吴苏州工业园区产业园REITs、红土创新盐田港仓储物流REITs的募集份额分别为9亿份、8亿份;华安张江光大园REITs、浙商证券沪杭甬杭徽高速REITs、富国首创水务REITs的募集份额均为5亿份;中航首钢生物质REITs的募集份额则为1亿份。

另据深交所官网显示，博时招商蛇口产业园REITs、平安广州交投广河高速公路REITs的预计募集份额分别为9亿份、7亿份。

需要注意的是，除了设置募集总份额的上限外，上述项目还根据具体情况设置了不同的询价区间。例如，中航首钢生物质REITs此次的询价区间为12.5-14元/份，为此次公布询价区间7只产品中最高的一只。

而询价区间最低的为红土创新盐田港仓储物流REITs，询价区间为每基金份额2.163-2.381元。相关基金管理人表示，将根据剔除不符合条件的报价后所有网下投资者报价的中位数和加权平均数，并结合公募证券投资基金、公募理财产品、社保基金、养老金等配售对象的报价情况，审慎合理确定认购价格。

另外，在网下及公众发售结束后，基金管理人和财务顾问会根据战略投资者缴款、网下发售及公众发售认购情况决定是否启用回拨机制，对战略配售、网下发售和公众发售数量进行调整。

月底密集开展认购

值得一提的是，随着询价公告的发布，投资者所关心的认购日期也终于“浮出水面”。在发售安排上，首批披露的7只公募REITs产品各有异同。据询价公告显示，该7只产品的发售询价时间均为5月24日，并在5月25日确定基金份额认购价格、有效报价网下投资者及其可认购份额数量，以及确定战略投资者最终获配金额。

与此同时，相关产品的发售起始时间也并不一致。北京商报记者注意到，中航首钢生物质封闭式REITs的募集时间为5月28日-31日，预计基金成立日为6月4日。

另外6只产品则均将5月31日定为产品发售首日，但募集结束日期稍有区别。红土创新盐田港仓储物流封闭式REITs预计在5月31日一天内完成战略投资者和网下投资者的认购和缴款，但上市日期尚未确定。剩余5只产品则将募集结束期暂定为6月4日，募集时长共5天，预计基金成立日在6月11日。

目前，首批9只获证监会核准注册的公募REITs产品中，还有博时基金以及平安基金尚未披露相关产品的询价公告。北京商报记者从业内人士处了解到，上述两只产品的募集时间目前尚未确定，相关询价公告正在准备中，预计在本周会发布。有知情人士向北京商报记者表示，其所在公司的公募REITs产品预计在本月末发行，募集时间大概率为一天。

国泰君安指出，作为一种全新的大类资产，基础设施REITs具有明显的权益属性和资产盘活效果，是实现稳投资、补短板的有效工具，极大丰富了中国资本市场金融工具，对深化金融结构性供给侧改革意义重大。

对于公募REITs产品的首发认购情况，中国(香港)金融衍生品投资研究院院长王红英认为，在当前股市相对疲软的背景下，由于这些公募REITs产品本身是投入到一些收费的公共设施中，也隐含了政府的信用背书，因此该类基金的收入稳定性在一定程度上也给投资者吃了颗“定心丸”。综上，预计这类产品会得到投资者的追捧并被火热认购。(孟凡霞 李海媛)