在物业管理行业，商办物业是一个特别的存在，容量大，但门槛高。并且，它不适用于用“储备面积越大的企业得到的资本市场估值越高”的一般逻辑来评价它的价值。如今，因为其服务业态的专业性和服务领域的高成长性，已越发成为深耕住宅市场的物业企业们眼中的“蓝海”。
商办物业如何让有限的空间拥有更多的价值?新“入海”者不停摸索，商办物业“海域”的“原住民”又有何经验可供借鉴?
市场
商业地产存量时代商办物业成为新“蓝海”
商办物业近来有多火?
中指数据显示，2020年，全国物业百强企业有八成以上进入了商业物业领域，七成以上在办公物业领域有所布局。保利、雅生活等原先紧盯住宅业态的品牌物企通过招投标、收并购和合作等方式，切入商业、办公、产业园区和交通枢纽等细分赛道，同时，积极承接政府机构、国有企业、事业单位等相关的物业管理服务，物业企业们不断延伸触角，向着“全方位、多业态”的复合大盘物业服务企业大步迈进。
此外，原先布局这一赛道的企业也被资本看好，Wind数据显示，仅2021年4月，卓越商企服务股价涨幅就达22.21%、星盛商业涨22.21%、宝龙商业涨18.44%。
商办物业为啥成为新“蓝海”，还让资本纷纷看好?这或许与商办物业板块的高毛利率有关。
贝壳研究院数据显示，2020年商办物业管理收入占比100%的星盛商业毛利率高达56.3%，但与此同时，上市物企平均毛利率大约29%。
进一步，以市盈率高达99.82%的华润万象生活为例，Wind数据显示，截至2020年上半年，华润万象生活提供物业管理服务总建筑面积约1.07亿平方米，其中，住宅物业的建筑面积达94.46%，商办物业的建筑面积仅占8.53%。但利润方面，在2020年，住宅物业毛利润6.17亿元，年增长46.9%，综合毛利率15.9%，比2019年提升了3.8%;商办物业服务板块毛利润12.1亿元，年增长131.7%，毛利率提升20个百分点至41.8%，商办物业板块显然是其增收、盈利的重要动力。
但值得注意的是，在房产政策以及行业融资环境收紧的大背景下，中国房地产开发商正在换挡变速，重点城市商业地产的稀缺性越来越强。
拿写字楼来说，据新华网报道，世邦魏理仕4月29日发布的《2021年第一季度郑州房地产市场回顾与展望》中提到，2021年第一季度，郑州写字楼市场无新增供应入市，但据该公司相关负责人介绍，随着疫情的稳定和租赁活动的展开，今年一季度郑州市新增写字楼需求14.7万平方米，是2020年第四季度的3倍左右。
入局“玩家”越来越多，如何能让有限的土地产生更大的价值，成为他们必须思考的课题。物业，顺理成章成为突破口。
样本
高门槛的商办物业，“原住民”有何经验?
平均达九成以上的出租率
商办物业成为“刺激战场”，但其在运营管理上比普通住宅物业更加复杂，进入门槛更高，对于新入局的企业来说，转换思路是一门重要的课程。已经深耕商办物业赛道多年的“原住民”企业是怎么做的，能给其他企业以何种启发?
河南商报记者发现，中国物业管理协会发布的“2021中国办公物业管理优秀企业”中，有一家企业是河南土生土长的企业——楷林商务服务集团(原“楷林物业”，简称“楷林商服”)。
据了解，楷林商服成立于2006年，是楷林控股置业、运营和物业管理三大板块之一。楷林瞅准的正是商办物业赛道，且已经在赛道里“扎猛子”10余年。从2016年开始，楷林物业从郑州走向全国，陆续入驻北京、天津、上海、长沙、西安、武汉、重庆、苏州、济南等城市，管理面积增长近30倍。
CREIS中指数据·写字楼版数据显示，2020年四季度，郑州写字楼空置率在15%左右。楷林商服品牌经理范丹介绍，楷林的出租率均在90%以上，高的能达95%以上。
实训基地+科技手段管理
中国指数研究院河南分公司市场部经理夏林告诉河南商报记者，商办物业较住宅物业准入门槛高，其中一个很重要的原因就是商办物业涉及对设备的工程管理，“需要有专业资质的人员对此进行维护。”
河南商报记者了解到，楷林投资2500万元打造了一个总面积将近3000平方米的实训基地，设置保洁、工程、秩序、客服四大实景培训室，从中央空调清洗维修的工程人员到熟悉不同材质地板清洁剂的保洁以及懂红酒懂茶艺的会务礼仪，都必须“持证上岗”。
专业的服务能保证写字楼项目精细化管理运营，同时也是激活写字楼存量资源、让有限的土地产生更大价值的基础。
此外，写字楼物业服务一直有一个绕不开的难题，就是随着设备老化，运维难度和成本都会增大，客户体验也会打折。在提升写字楼长远价值方面，楷林是怎么探索的?
河南商报记者了解到，楷林商服从写字楼项目规划设计的图纸阶段就悄然介入，提供关于功能性区域及经营类硬件、景观交通流线等规划的建议，通过科技手段升级管理方案。
在楷林中心，河南商报记者看到，所有的设备设施上都贴有自己的“专属身份证”，工程人员通过扫码就能查阅其维修保养信息，每一个系统都有相应的周期性维保方案，这样一来，能够从根本上最大限度延长设备的运行寿命;来访客户通过一次人脸识别即可以在来访区间顺利通行，服务接待效率控制在3秒之内;智能停车、智能接单报修等全部接入智慧系统，智慧楼宇体系惠及所有业主;通过设备智能化升级，随着室外温湿度的变化，空调可以适配相应的模式，达到节能降耗的目的……
观点
商办物业的未来会如何?
楷林商服董事兼总裁李亚丽认为，商办物业企业未来可能就是一个大的社交平台，“这种社交平台实际上是企业和企业资源对接的平台。我们在写字楼里打造一个又一个独立的沟通场景，律师在谈论案子，银行在谈论融资，建筑公司做设计……一个又一个的场景又可以再打通，同楼宇或者同是楷林的客户，企业与企业之间可以进行资源对接。”
李亚丽认为，商办物业和住宅物业最大的不同就是，它的好坏事关企业的经营。因此，业主方会对物业企业所能搭建的平台和链接的资源有更多的期许。
在她看来，疫情赋予了这个行业一个新的发展机遇，物业企业从普通的服务企业变成了重大公共卫生事件的社会治理基层单位。“物业无边界了，你想守着边界，不一定能守得住，也没必要去守。”李亚丽说，“面对这种比较大的变革期，可以预见，未来几年的行业集中度会更高，龙头企业凸显，TOP10企业市场占有量可能会达到70%，其余的企业可能会成为物业条线上的一个环节的专业服务商。”
除此之外，李亚丽提到，“除了办公生活，物业企业还要保障好这个生态中的一日三餐，保障好人体本身的诉求，包括对精神文化的需求——例如深受业主们喜爱的‘下班别走’系列活动，下班后一起参加电影沙龙，或者听一堂法律知识分享课，也是对写字楼生态的软性优化。”(郝瑞铃)
