京投发展高一轩：变“卖房子”为“卖生活”，已在多项目试点运行

受房地产市场下行及疫情影响，京投发展2022年地产项目结算规模不及预期，两个项目延迟交付，从而影响了当年营业收入和利润。

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京投发展副董事长兼总裁高一轩在日前召开的京投发展2022年度业绩说明会上表示，目前的储备项目可以支撑公司销售计划，在保证现金流安全的前提下，今年公司仍有计划进一步获取土地资源，为可持续发展补充货值。

在他看来，这一轮地产周期的严峻考验已经充分显示，快周转的商业模式已经不能适应当下经济和市场需要，地产已经从以资源为中心的厂商视角向以用户为中心的视角深刻变革。

为此，京投发展也将依托自身资源优势，变“卖房子”为“卖生活”，目前已经在檀谷、北熙区、愉樾天成等重点项目试点运行，并取得良好效果。

去年项目结算规模不及预期

一直聚焦TOD轨道物业开发的京投发展，以自主开发销售为主，房地产销售收入占营业收入总额的99.18%。

2022年，京投发展实现营业收入总额55.5亿元，同比减少17.94%，其中房地产销售结转实现收入55亿元，同比减少17.79%。

公司利润主要来源于房地产项目结转产生的收益，由于2022年项目结算规模不及预期，实现归属于上市公司股东净利润2亿元，同比下降38.47%，扣除永续债利息3.2亿元影响后，归属于上市公司普通股股东净利润-1.2亿元，同比下降198.3%。

不过这一情况在今年第一季度有所好转。公司预计今年一季度实现归属于上市公司普通股股东及其他权益持有者的扣除非经常性损益的净利润约1.1亿元，同比增加约1148.45%；扣除永续融资产品利息影响后，归属于上市公司普通股股东扣除非经常性损益净利润约3440万元。

主要由于一季度房地产业务实现交付，营业收入较上年同期大幅增加，同时合营公司房地产业务也实现交付结转利润确认投资收益。

高一轩在业绩会上表示，去年臻御府项目、愉樾天成项目均受到疫情影响延迟交付，从而影响了公司当年营业收入和利润。他表示，这两个项目一期均在今年一季度完成交付，北熙区项目一期根据合同约定将在2025年完成交付。

2022年全年，京投发展签约销售额44.83亿元，回款额64.22亿元；新开工面积(权益) 15.03万平方米，竣工面积(权益)43.89万平方米。

根据年报，2022年公司经营活动产生的现金流量净额为净流入-83.5亿元，同比下降210.81%，其中销售商品、提供劳务收到的现金约45亿元，同比减少62.65%。另外经营活动现金流出较上年同期增加，其中购买商品、接受劳务支付的现金同比增长294.53%，主要因新增项目所致。

由于现金流紧张，压缩费用也成为房企控成本的策略。2022年内，京投发展三项费用总计3.9亿元，同比减少27.08%。其中，管理费用同比减少21.64%，主要为压缩日常费用开支、人员总薪酬减少所致；销售费用同比减少27.13%，主要为广告费、代理及渠道等服务费减少；财务费用同比减少38.68%，主要是偿还部分借款所致。

截至2022年底，京投发展资产负债率为80.16%，与年初相比增加4个百分点，年报称，公司处于扩张期，规模进一步扩大，资产与负债同时增加。与此同时，通过开发贷、公司债券、中期票据等多元融资渠道获取资金，2022年借款综合资金成本5.9%，较上年同期减少0.81%。

快周转模式正发生深刻变革

自2011年京投发展第一个TOD项目以来，10余年里，陆续投资开发了西华府、北京公园悦府、琨御府、岚山、无锡愉樾天成、北熙区等多个TOD轨道物业开发项目，总建筑面积超300万平方米。

2022年，中国房地产市场整体延续去年以来的下行趋势，行业信心处在低位，市场需求和购买力不足。从投资端来看，各企业对新增开发投资持审慎观望态度，整体开发投资额同比有所下降。从销售端来看，房企信用危机频频爆发，购房者观望情绪渐浓，销售情况不及往年。

截至2022年底，京投发展存货为374.6亿元，上年同期为292.4亿元。

京投发展持有的待开发项目，主要是位于北京门头沟区的檀谷项目和朝阳区的北熙区项目，以及位于无锡市经开区的愉樾天成项目，土地面积分别为14.4万平方米、16.2万平方米、以及11万平方米，均为合作开发项目。

“今年一季度以来，重点城市一二手房成交数据明显回暖，公司也抓住相应的窗口期积极促进去化。国家房住不炒大背景下，公司一方面会积极以创新手段推动销售去化，同时坚守公司战略和投资纪律，择机获取优质资源，促进公司可持续发展。”高一轩表示。

他表示，京投发展构建核心竞争力的底层逻辑是通过深刻洞察用户需求，结合自身资源、能力禀赋，为用户提供集场景、内容、体验为一体的生活方式运营能力。为此，公司也将变“卖房子”为“卖生活”，目前已经在檀谷、北熙区、愉樾天成等重点项目试点运行。

他说，今年公司仍然会坚持既定战略，坚持以用户为中心，深耕以北京为主的重点城市轨交TOD项目，并深化场景搭建和内容运营能力，提高客户的体验和满意度。