利率上升和房价下跌带来的“完美风暴”威胁商业房地产、建筑和就业

(资料图)

随着美国新冠肺炎疫情的恢复，通货膨胀率的上升和利率的上调备受关注。但还有另一个潜在的威胁，对消费者和经济有着同样深远和广泛的影响:商业房地产。大约1.5万亿美元的商业房地产贷款将在未来两年内到期，这一数字将急剧增长。

贷款条件收紧，加上贷款以更高、不可持续的利率再融资，可能会扼杀正在努力从疫情中复苏的主要城市的建设和发展。

为避免造成更深远的经济不确定性，美联储和金融服务监管机构应给予借款人（包括企业房地产开发商）更多时间来重组商业房地产贷款。

这一策略已被证明是成功的。在2008-09年金融危机期间和2019冠状病毒病大流行期间，类似的方案为金融机构提供了与借款人开展建设性合作的灵活性。2022年夏天，美联储理事会提出了一项类似的政策。给借款人更多的时间来调整经济环境比增加贷款更有意义，因为这可能导致更多的止赎和破产。

如果不采取行动，受害的将不仅仅是那些持有这些贷款的人。由高利率、低房地产价值和流动性不足的市场酝酿的完美风暴将给消费者和企业带来负担，阻碍经济适用房的扩张，并进一步危及我们主要大都市地区的健康。

考虑到大部分商业房地产贷款是在基本利率接近于零的时候融资的，远低于今天接近5%的利率。不仅房价更高，房地产价值也低得多，尤其是在那些因在家工作政策而空置率高的城市。在大流行之前，95%的美国办公室都被占用了。今天，这个数字接近47%。根据美国国家经济研究局（NBER）的数据，这一下跌使商业地产价值蒸发了4530亿美元。

随着通货膨胀和利率的缓和，额外的时间将带来一些好处。它将使企业进一步摆脱大流行的影响，对有多少工人将长期远程工作进行压力测试，并使材料和劳动力的价格进一步从大流行后的高点回落。相比之下，欧洲和中东的写字楼入住率已经回升至70%甚至更高。如果不进行干预，开发商将被迫停止或推迟在城市的建设，包括振兴空置市中心的项目。

超过70%的市政税收来自财产税。没有一个健康的市场，开发商将被迫寻求减税，导致城市预算收入减少，公立学校、执法、公共交通和其他市政服务的资源减少。美国城市活动的持续缺乏将进一步削弱依赖办公室和居民步行流量的企业的活力，包括餐馆、零售商店等。

华盛顿的不作为将导致就业损失。通过制造一个恶性循环，建筑项目很可能会冻结，这可能会危及一个行业的就业机会，这个行业已经经历了20年来最大的月度就业机会下降。

幸运的是，地方和州一级的领导人正在逐步认识到迫在眉睫的危机。例如，纽约州州长凯西·霍赫尔（Kathy Hochul）正在推动允许将空置的办公空间转换为住房的政策。纽约市市长埃里克·亚当斯（Eric Adams）呼吁华尔街迫使员工返回办公室。华盛顿特区市长穆丽尔·鲍泽（Muriel Bowser）也为她所在城市的联邦政府工作人员提出了类似的主题。在华盛顿，政府及其20万个工作岗位占据了所有办公空间的三分之一。

这不是呼吁救助，而是要承认，联邦政府在大流行期间实施的货币和财政政策造成了这种困境。联邦政府强烈鼓励员工在疫情期间呆在家里，这导致对办公空间的需求减少。此外，10年的零利率和低利率结束了6.5万亿美元的联邦支出，并在12个月内连续九次加息。这是前所未有的一系列快速事件，没有人能预料到。

现在，联邦政府必须发挥作用，避免进一步的损害。2月份，商业房地产贷款违约率达到14年来的最高水平。让市场有更多的时间稳定下来在过去是有效的，现在也可以。时间会让借款人摆脱疫情，应对这些挑战，这样公众就不会最终承担成本。