标普：1-4月房企销售数据好于预期 暂时维持今年房地产行业弱势复苏的总体判断

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智通财经APP获悉，5月23日，国际评级机构标普发布了房地产月报，其中提到对于房地产的市场信心仍有待观察。5月22日，标普曾言，未来一年中国房地产业或将保持小幅下滑。在城市能级分化的背景下，一二线发达城市的市况正趋于正常化，但三四线市场依旧疲软，因此房地产业的复苏很难脱离“L”型轨迹。这种情况最不利于三四线城市业务比重大的开发商。

在房地产月报中，标普称4月份的销售、价格、融资指标显示行业进入复苏调整期，4月全国商品房销售复苏动能转弱，单月销售额环比明显回落，但低基数下累计同比正增长扩大。销售均价上涨推动销售额回升的逻辑愈发清晰，高能级城市是本轮复苏的主力支撑。4月单月商品房销售面积7690万平方米，销售额9205亿元，环比分别下降48%和39%。

标普表示，1-4月行业的销售数据表现好于年初的预期，但暂时仍维持对2023年房地产行业弱势复苏的总体判断，因为标普认为复苏的基础仍不牢固。

土地市场方面，标普指出，土地市场成交总价维持低位，重点城市集中土拍带动市场热度点状回升。4月单月，100个大中城市成交土地总价同比收缩24%，1-4月累计同比下降15%。4月上海、广州、杭州、成都、合肥等热点城市进行了集中土拍，热点城市土拍热度高涨，房企竞价激烈。

在热点城市的带动下，4月全国成交土地溢价率为5.9%，较2022年保持小幅改善趋势，流拍率维持在很低水平。房企拿地整体偏谨慎，主力仍是央国企。根据克而瑞研究，截至4月末，百强房企的货值、总价和建面总量分别同比下滑14%、1%和18%。标普称，在货值下跌与销售恢复正增长形成反差，说明库存和资金压力之下，房企补货的动力和能力仍然不足。

政策方面，标普称，政策引导行业转型发展、不搞“大水漫灌”的基调非常明确，房企的外部融资环境难言宽松，国企、民企的融资能力分化依然明显，融资支持不会惠及所有房企。再融资支持不足且销售复苏欠佳的房企仍有可能面临流动性压力。

融资方面，房地产开发资金来源降幅进一步收窄，预收款及个人按揭贷款改善最显著。1-4月，房地产开发企业到位资金45155亿元，同比下降6.4%，较1-3月收窄2.6个百分点。销售回暖是提振开发资金来源的主要因素，1-4月，定金及预收款、个人按揭贷款分别转正增长4%、2.5%。而国内贷款、自筹资金分别下滑10%、19.4%，较1-3月降幅扩大0.4、1.5个百分点。受制于债券融资修复乏力，自筹资金的跌幅进一步扩大，今年以来该分项尚未出现修复迹象。境内债券净融资小幅转负，民企融资仍然偏紧。4月债券发行量较3月回落三成，发行主力仍为国企。