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每日关注!一个很难不被收割的新房

来源:格隆汇楼市    编审:    发布时间:2023-06-19 21:03:50


(资料图片仅供参考)

南山卖出龙华价已经不是什么新鲜事了。

但这周末,深圳人的房产圈却被一个宿舍项目刷屏了。

去年9月桑泰丹华公馆开盘,共1795套宿舍,户型面积约58-101平,共2个户型,备案均价约8.5万/㎡,单价区间约8.02万-8.87万/㎡,总价区间约475万-884万/套。

开盘当天,项目官方宣布卖掉了256套,目前网签备案338套,经过大半年去化才增加82套。

看来去年开盘之后,热度下降,卖得就非常一般了。

但上周,项目官方宣布单周就卖掉106套,突然一下子变得好卖了很多。

其中具体的原因不是项目本身有多牛,而是概念拉满以及几乎拉到地板的价格。

首先是不限购能上学概念。

在去年12月,深圳适度松绑的小作文就满天飞,其中最主要的一个就是“土地是住宅用地,用途是单身公寓/宿舍的房产不限购”

这个消息虽然没有官方红头文件,但实际操作中,已经有项目这么执行,比如南山的御成府。

对很多外地购房者来说,想来深圳买房会被限购拦下,这样的房子就是他们最容易上车深圳的方式。

其次是价格拉得非常低。

南山西丽的位置,折后单价约6.7万/平起,相比2022年9月开盘折后单价约7.3万/平起,打了9.18折。

这个价格也是当初备案最低单价(约8.02万/平)的8.35折。

对比周边的新房和二手房价格,已经算比较便宜。

比如距离丹华公馆约2.5公里的龙都名园,2023年3月26日成交一套69平户型,总价558万,成交单价约8.09万/平。

比如距离丹华公馆约2公里的宝珠花园,2023年5月21日成交一套114平户型,总价805万,成交单价约7.06万/平。

这两个小区实际楼龄已经不小,所以相比之下丹华公馆作为新房,价格就显得更便宜了。

抛开投资价值来看,选择这类项目就必须要注意两个方面的风险。

一是学位积分风险。

去年御成府入市,不限购的问题也刷遍深圳人的买房圈。

就有人问住宅用地,宿舍用途会不会真的有很大影响。

是否有影响,衡量的标准是有没明确的积分准则。

有媒体向南山区相关部门咨询,得到的答复确实是“单身公寓不属于住宅类别,不在限购范畴内。”

但对于所有单身公寓类产品能否延伸“不限购”的政策,相关部门是没有正面回应的。

从这里可以看出针对土地是住宅用地,用途是宿舍/公寓一类的房产,官方的态度是比较暧昧的,虽然没有否认,但也没有明确表态。

那么未来针对上学的积分就有可能存在积分不明确的风险。

而南山区到目前都没有单独关于土地是住宅用地,用途是宿舍类房产的积分规则。

参照《南山区义务教育阶段公办学校积分入学实施办法(2020版)》,目前只明确了住宅、集资房、自建房具体积分值。

就算退一步来说,未来对这类房产有更具体的学位申请积分补充说明,但能否和住宅算作一样的积分方式?

谁也不能确定。

但这就像在自己身边埋了一颗雷了。

在本地的论坛上,关于西丽这类公寓/宿舍,讨论最多的就是关于学位积分的问题。

如果按住宅40分计算,这让同样是R3用地性质的中兴人才公寓、万科云城怎么想?

如果按20分计算,玖裕茗院的入户产权年限又远远不及中兴和万科两个项目。

另外,项目周边是中兴通讯(行情000063,诊股)的人才公寓,聚集大量的入学需求。

从2019年开始,几乎每年中兴公寓、万科云城的业主都有学生被分流出深中南山创新学校,但未来丹华公馆是否不会被分流,谁也无法确定。

而丹华公馆有一千七百多套房源,未来项目入伙住满,学位紧张很难避免。

所以,虽然不一定说一定会有分流, 但对于几百万的房产来说,如果不是很有把握,其实没必要做一些对赌式的买入。

其次项目存在不少让人纠结的地方。

留仙洞周边的规划和发展是不错的,基本可以说是西丽的CBD。

但作为R3类居住用地的宿舍用途房产,和R2类居住用地的普通商品住宅用途的房产相比,评估价就不可能对等。

而板块内一直涨幅不温不火。

所以基本很难有增值空间。

如果再叠加约63.92%得房率,4梯12户的梯户比,步行约1.8公里的地铁站,58平小户型缺少厨房的空间,那么低总价也未必能 弥补这些阻碍房子增值的bug。

换句话说,如果只是冲着不限购,南山核心地段低总价去,那么就很难不会被收割了。

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