楼市摇摇欲坠，韩国政府出手！

为应对地产债拖欠率上升，韩国政府再度出手稳定局面，鼓励证券公司将其提供的短期高风险地产债转化为长期贷款。

5月24日，韩国金融监管机构宣布了一系列措施，其中包括引导证券公司将其项目融资产支持商业票据(PF-ABCP)转换贷款，期限与相关地产项目保持一致。

为了鼓励这一转变，金融服务委员会和金融监督院发布了一项联合声明，下调资本充足率中的风险权重。

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金融服务委员会表示，这些措施是“先发制人”的，尽管短期市场趋于稳定，但预计房地产项目融资（Project Financing，PF）贷款的拖欠率将继续上升。

根据该委员会的介绍，到2022年底， 证券公司的PF贷款拖欠率飙升至10.38%。截至今年3月份，证券公司对PF-ABCP的敞口总计约为20.8万亿韩元（约合158亿美元）。

作为背景，韩国的证券公司通常将其向开发商提供的长期PF贷款证券化，变成短期债务，即所谓的PF-ABCP。但是，标的资产(通常为三年期)和商业票据(通常发行不超过三个月)之间存在期限错配。

这就意味着，如果利率上升，房地产公司可能会突然面临融资成本激增的情况。

众所周知，韩国是全球最先收紧货币政策的国家之一。随着韩国央行开始加息，房价开启了崩盘模式，首尔实际交易房价暴跌25%，部分社区更是跌了3-4成，跌幅达历史之最。

与此同时，大肆举债的房地产开发商开始陷入困局。当时韩国银行调查显示，已有约36％的房地产上市开发商的营业利润完全无法偿还利息，韩国房地产已经陷入流动性危机。

而被地方政府担保、被视为没有风险的乐高乐园项目的违约，全面点燃恐慌情绪。韩国信贷市场迅速恶化，企业贷款难度直线上升。

眼看大厦将倾，韩国当局果断出手，出台了50万亿韩元救市计划，其中包括下场购买PF-ABCP。之后的日子里，韩国企业债市场持续好转。

但金融服务委员会表示，鉴于全球利率路径的不确定性，风险仍然存在。 

除了以上措施外，金融服务管理局还表示将购买PF-ABCP计划延长9个月至明年2月份，鼓励证券公司迅速清理不良债券以解决期限错配问题，并改善其财务状况。