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许小乐:二手房挂牌量增加因换房需求,并非“降价抛售”

来源:中新经纬    编审:    发布时间:2023-06-10 10:06:56

中新经纬6月10日电 题:二手房挂牌量增加因换房需求,并非“降价抛售”

作者 许小乐 贝壳研究院首席市场分析师


(相关资料图)

许小乐

近期,市场上流传一些对房地产市场的看法较为悲观,一定程度上让部分消费者与行业人士感到困惑。比如有观点认为,目前楼市的二手房挂牌量激增,表明业主正在大量抛售,房产价格将会出现大幅下跌。

我们贝壳研究院通过调研梳理发现,当前市场上的二手房挂牌量增加主要是来自于购房者的换房需求,并非是“降价抛售”。

数据显示,目前贝壳平台上二手房在售房源量的确出现了增加。截至5月底,重点50城二手房在售房源量比2022年同期增加了17%。我们分析挂牌房源结构发现,这并不能代表市场出现了抛售行为。

第一,挂牌增加并没有出现大幅降价潮。所谓“抛售”,是为尽快达成交易而降价的行为,必然伴随着价格不正常下跌。但从挂牌的情况看,挂牌量增加同时挂牌均价明显下跌的城市只有极个别,类似城市的房地产市场本身下行压力较大,绝大部分城市的二手房挂牌均价相对稳定。

从挂牌结构上看,房龄在20年以上的“老破小”比例快速上升,导致挂牌均价水平下跌,而一些5年以内的次新房挂牌价格还在上涨。

图1:重点50城二手房新增挂牌均价走势

资料来源:贝壳研究院

第二,二手房挂牌量增加的真正原因是购房者置换需求。从市场规律看,二手房成交与挂牌同步性较高。一季度新增挂牌量明显快速上升的城市,如广州、成都等,恰恰也是二手房交易较活跃的城市。

根据我们对经纪人调研,上海、北京等城市改善换房需求占比超过七成,多数二线城市换房需求占比超过五成,多数消费者选择“先卖再买”导致二手房新增挂牌量在短时间内增加。

事实上,4月以来二手房交易需求减少,新增挂牌速度也同步回落,4-5月与一季度的月均成交量相比,重点50城新增挂牌量减少10%。

图2:典型城市二手房新增挂牌量与成交量走势

资料来源:贝壳研究院

第三,当前二手房挂牌增速仍处于合理区间。截至2023年5月末,重点50城二手房在售房挂牌量同比增长17%。2021年以来,各月挂牌量同比增速多数在15%-17%之间。2023年同比增速与前两年基本持平,属于存量市场自然扩容的结果。

从国内外住房发展阶段看,新房数量减少、二手房数量不断累积扩容是共同的历史趋势。前几年建成成交的大量新房进入二手房市场,但遇到目前销售减弱,供需节奏差的市场况,从而导致目前市场供给数量较多。

需要重点指出的是,二手房挂牌量与新房库存并不等同,房企需要将库存出清来收回现金流,但二手房挂牌是永续的,买房就要卖房,在二手房交易越来越成为主流的市场中,只看二手在售房源量并不能得出市场供给过多的结论。

与市场调整相对应的是,旨在促进房地产市场平稳健康发展的措施仍在持续发力。各城市落实“一城一策”,在减少行政性限制、降低信贷成本、提高公积金支持等方面多措并举,对于部分刚性和改善性需求释放发挥了积极作用。

随着限贷政策放松,消费者贷款成数在提升,贝壳研究院数据显示,全国重点城市的商业银行贷款成数提升到61%。应当说,前期政策效果发挥需要时间。我们判断,随着市场进一步演变和预期企稳,政策工具优化将会进一步释放出改革红利。

图3:重点60城二手房贷款成数

资料来源:贝壳研究院

注:贷款成数指商贷按揭贷款额与房屋成交额的比值

综上所述,当前市场短期回落,交易量、价格呈周期性波动态势,是长短期因素叠加的综合反映,我们相信市场终将向需求中枢回归,全年市场整体保持温和修复。(中新经纬APP)

本文由中新经纬研究院选编,因选编产生的作品选编内容涉及的观点仅代表原作者,不代表中新经纬观点。

责任编辑:李惠聪

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