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小财看房|按单月网签6.8套房计算,熙悦雲上还得熬多久?

来源:中国网财经    编审:    发布时间:2023-01-03 09:56:55

开局不利,后劲不一定十足。比如,位于大兴的熙悦雲上。

据说,不少人知道熙悦雲上,是因为开盘就卖得不好。谁曾想,取证都一年多了卖得依然不好。北京建委的数据显示,截至2022年12月30日,熙悦雲上的网签率32.01%,成交均价6.34万/平。


(相关资料图)

在南海子板块,除了别墅项目中铁华侨城和园把自己卖成了现房,和锦诚园、合生me悦的网签都甩熙悦雲上好几条街。

其实,熙悦雲上的体量并不大,共278套房,取证13个月网签89套,月均去化约6.8套房。如果按照这个速度,熙悦雲上距离清盘还需要熬27.79个月,约两年多时间。

配套“荒漠”

◆ 商超:项目附近有社区便利店,距离华联生活超市(有德家苑店)约800米;周边没有大型商场,驾车去荟聚西红门购物中心、亦庄创意生活广场分别为25分钟、15分钟;

◆ 交通:距离地铁8号线德茂站约1.8公里,步行超过20分钟、骑行也得10分钟左右;距离五福堂站更远,约2.5公里;附近有德茂桥东、德茂庄、上林苑小区等公交站;项目临近南五环路,附近是京台高速、旧宫新桥等,驾车方便进入市区;

◆ 医院:项目周边医疗资源匮乏,距离大兴区中西结合医院约3公里,驾车10分钟;

◆ 教育:临近旧宫第三幼儿园、旧宫镇德茂幼儿园;附近有大兴区德茂学校(含小学、中学)、旧宫镇第二中心小学、北京钱学森中学,再远一点是北京市丰台区东高地第四小学;

◆ 公园:2公里范围内有南海子公园、旧宫城市森林公园,步行约20分钟;

YZ00-0801-0015、0016为熙悦雲上项目

顺着德贤路往南,穿过南五环、京台高速就能看到熙悦雲上繁忙的工地,由两块住宅用地形成组团,地块均相对方正。与熙悦雲上一路之隔的,是和锦诚园。

南海子板块虽属旧宫,但在南五环外,周边配套堪称“三无”,要啥没啥,大环境鲜有加分项。

公共交通方面,熙悦雲上恰好在地铁8号线德茂站、五福堂站的中间,距离哪站都不近。如果依靠公共交通通勤,可能比较费劲。

熙悦雲上距离地铁8号线德茂站约1.8公里

项目临近南五环路和京台高速,方便进入市区,但西侧的楼栋可能会面临噪声的困扰。除公共交通外,与生活相关的医疗、商超、教育等配套也较为匮乏,板块整体的居住氛围感略差。

从规划看,熙悦雲上有商业金融服务业用地与邮政设施用地。其中,商业用地的地上面积1.66万平,体量不大,类似于社区商业。不过,这两幅地块均在五福堂地铁站附近,距离熙悦雲上超过2公里。

蓝色部分为两块基础教育用地

周边规划显示,熙悦雲上东侧有一块基础教育用地,毗邻的和锦诚园也有一块基础教育用地。这些规划中的配套,均需要一定的时间周期来落地。

有人说,熙悦雲上最奢侈的配套是南海子公园。小财想说,宜居的标准并非单一维度,仅有公园,你愿意埋单么?

南海子板块被“暴击”

根据规划要求,熙悦雲上的总地上建筑规模8.26万平,容积率2.5,限高45米,建筑形态为小高层,可售共10栋楼。

马路右侧的熙悦雲上已封顶

需要指出的是,熙悦雲上须配建1.28万平的“公共租赁住房”,建成后由北京城市副中心投资建设集团有限公司回购并持有,回购价格9000元/平,这意味着会牺牲社区的纯粹性。

熙悦雲上各地块规划指标

虽然和锦诚园、合生me悦、熙悦雲上均属南海子板块,但产品有差异。其中,和锦诚园、熙悦雲上主打改善,两个项目上演贴身肉搏;而合生me悦则以刚需为主,兼顾部分改善。

南海子板块部分项目比较分析

和锦诚园取证最早,为2020年8月30日,户型包括111平的三居、130平的四居、143平的四居、171平的四居。

其次是合生me悦,2021年7月23日取证,户型主要有52平的一居、72平的两居、95平的三居、120平四居。

熙悦雲上取证最晚,为2021年11月16日,户型涵盖106平的三居、115平的三居、152平的四居。

截至2022年12月30日,以上三个项目的网签率分别为80.72%、57.54%、32.01%。

合生me悦售楼处

三个项目中,合生me悦距离德茂地铁站最近,约700多米,步行10分钟左右。作为刚需盘,临铁优势对刚需客群的吸引力简直不要太大。因此,一居、两居户型的销售相对火爆。

除刚需户型外,合生me悦的改善户型与和锦诚园、熙悦雲上易形成正面竞争。综合来看,三个项目PK到最后其实是改善类户型的厮杀。

与熙悦雲上一路之隔的,是和锦诚园

和锦诚园胜在开盘早,尽管市场受疫情影响有所波动,但总体平稳。自2021年开始,房企陆续出现流动性危机,市场开启下行通道,信心降至谷底。行业的底色在合生me悦、熙悦雲上的网签上均有所体现。

成交均价显示,和锦诚园最低,6.12万/平;熙悦雲上最高,6.34万/平。单价方面,熙悦雲上没有和锦诚园、合生me悦有优势。

刚需户型重在走量,速度会快,而改善户型的去化相对较慢。一方面,大兴多年来以承接南城的刚需为主,改善客群的基数相对小。另一方面,伴随旧宫镇被纳入亦庄新城,整体热度有所提升,但板块内分化严重,旧宫北与旧宫南已是天壤之别。

同样主打改善,南海子板块显然不及旧宫北。得益于地理位置,旧宫北主要在南四环到南五环之间,周边配套相对成熟,如今正升级为崛起中的改善板块。

西红门橡树湾工地现场

值得注意的是,对南海子板块形成暴击的还有西红门板块。例如,西红门橡树湾于2022年3月11日取证,截至2022年12月30日网签率已达41.61%,成交均价6.28万/平。对比来看,这就是传说中的位置好、配套佳、价格还美丽,熙悦雲上拿什么去PK呢?(记者 史然)

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