合富商业：广州商业地产市场回暖加速，公寓商铺成交创新高

整体市场成交：各业态成交量大幅上升，公寓、商铺创新高

在前两月由于春节假期等因素相对低迷后，进入3月份商办市场活跃度全面反弹。各业态供应量在2-6.5万㎡之间，环比同比数值大幅增长。而各业态成交量环比2月增幅在100%以上，其中公寓、商铺更创下2022年以来的新高。价格方面，由于3月外围区域成交占比高，各业态呈环比价格下跌，写字楼、商铺降幅在2成以上。

写字楼市场：大宗交易推动成交量上行

(资料图)

合富大数据显示，3月全市写字楼成交量为59953㎡，环比2月上升112%，同比去年3月上升97%。本月新增供应约2万㎡，来自天河金融城板块城投湾区金融港55号地块。

南沙、增城两外围区域因利通、碧桂园等大宗交易而较“脱颖而出”，同时也有天河黄埔等多个区域活跃，单区成交量超5000㎡。

进入3月，前期一直蛰伏的大宗交易纷纷浮出水面：碧桂园中心网签成交26-33F共8个整层，南沙利通金融中心1#小独栋写字楼网签8个楼层近1.1万㎡，据报道整个交易涉及整栋1.5万㎡金额3亿元；而科学城板块的科汇金谷项目也有小独栋产品的整栋网签。

合富研究院市场分析师陈健恒表示，对比前两月仅有城投南沙中心一例大宗交易，3月市场重回“正轨”，陆续浮现出多例外围区域的大宗交易，一举打破此前两月的淡季氛围，对整体成交量的支撑、市场信心的恢复起到十分关键的作用。对于中心区域而言，大宗交易也并未缺席，据市场消息，琶洲复星国际中心北塔，已由知识城集团购得，预计将刷新大宗交易的市场新高。

公寓市场：多重因素影响，成交量创新高

公寓市场方面，合富大数据录得3月公寓成交量为93450㎡，环比2月则上升191%，同比去年同期上升69%，回暖加速创下新高。新增供应5.4万㎡，来自国贸学原，INPARK星贸中心等项目。

除增城由于国贸学原的整体交易而呈现非常明显的环比涨幅外，一直作为中心区域和外围区域成交主力的海珠、南沙等也有近2万㎡的成交量。市场回暖由多重因素影响，一是大宗交易出现，二是散售成交转活跃，三是优质新货入市形成有效补充。

公寓市场对比其余商办业态，大宗交易相对较稀少；而3月则出现今年首例公寓大宗交易，来自增城荔城板块国贸学原项目，涉及包括裙楼在内的29层整栋物业。而在散售市场则较多出现越秀、金茂等国企身影，越秀国际总部广场的清盘促销以及天荟江湾大平层的推新使项目获得较好的销量。

合富研究院市场分析师陈健恒表示，若说2月成交上升属初步回暖，市场点状升温，那么3月市场的回暖程度无疑十分显著，无论是中心区域/外围区域，大宗交易/散售交易均呈现较积极的变化。从销量榜单看，好地段+好产品+国企背景依旧是产品热销的密码。

而市场的下一步发展，仍有待新鲜项目的入市；在接下来的时间内，将有广开云汇等全新项目上市。广开云汇地处黄埔区科学城板块，由黄埔十大国企之首的广开控股集团倾力打造，是超43万㎡大型综合体项目，位于21号线神舟路站地铁上盖，涵盖超甲级写字楼、五星级酒店、LOFT公寓、大平层公寓、独栋办公总部以及商业广场共6大业态，将打造为集工作、娱乐、生活于一体的7*24小时无界生活圈，塑造黄埔地标封面主场。据了解，项目已于3月份正式开启销售中心和样板间，其首期推出的LOFT公寓产品，无疑会成下一阶段市场的关注点。

商铺市场：大宗交易释放，成交量创新高

合富大数据显示，广州商铺市场3月成交量突破10万大关至103866㎡，环比上升139%，同比上升135%，整个第一季度的大宗交易较集中在季末释放，成交量创下新高。新增供应6.5万㎡，主要来自增城区。

3月成交量集中在有大宗交易的少量区域，增城、番禺两区域合计占成交约8成。南沙、越秀等区域也有较高的成交。

3月多个外围区域项目均有超1万㎡的大宗交易，其中增城区国贸学原整体成交7.6万㎡，包含4.7万㎡以购物中心为主体的商业业态。而在番禺，祈福名望天下负一层商业成交超1.5万㎡，为2023年商铺市场首例大宗交易，预计为祈福集团的内部交易。

在3月份，除了多个项目大宗交易的集中释放为看点外，广州连续40天成为全国流入人口第一城同样引起热议。对此，合富研究院市场分析师陈健恒表示：“短期看政策，中期看土地，长期看人口“被视为研判楼市走势的重要准则，实际上人口变量对于商铺市场活跃度也是尤为关键。无论是哪一种商业业态，均离不开相应的消费群体的支持，因此广州人口的净流入等价于消费力的导入，对于商铺市场无疑属于利好，尽管其未必会在短时间内显现。