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时隔半年,地产三支箭效果几何?房企信用风险收敛,融资能力边际改善,优质央国企头部效应凸显

来源:券商研报精选    编审:    发布时间:2023-05-09 08:54:26


(资料图片仅供参考)

导 读

近半年以来,房企信用风险收敛,融资能力边际改善,优质央国企头部效应凸显。结构上,销售与拿地呈现分化,三四线需求修复任重道远。

摘 要

供给端:政策节奏趋缓,房企信用风险收敛,融资能力边际改善,开工竣工出现背离。自2022年11月三支箭落地后,房地产政策发布频率与力度有所下降。1)信用视角:中证地产债指数见底回升超7%;一季度地产产业债超额利差大幅收窄,信用风险有所收敛;债券违约层面,22年起房企违约频率增加,且多发生于高评级主体,23年4月违约金额有所回落。2)融资视角:一季度发债规模显著增加,企业内部造血回升-外部输血好转正反馈机制显现,融资结构分化明显,民营房企融资持续承压。3)经营视角:竣工与销售明显回暖,新开工与施工修复力度较弱。

销售与拿地:企业拿地意愿减弱,国企民企分化显著。地产去金融化后,销售的回暖难以有效拉动拿地金额的提升,销售-拿地正反馈机制不再明显,近年来企业拿地金额累计同比持续下滑,反映房企投资保守,风险偏好仍处低位。企业结构视角:优质央国企头部效应凸显,民企在销售端与拿地端均承压较大。

需求端:政策持续发力,购房能力企稳修复,购房需求释放。居民端刺激政策主要围绕降低购房门槛与购房成本展开。1)购房能力:居民可支配收入增速企稳,但修复速度落后于商品房价回升速度,居民对于房价上涨预期改善。2)量价关系:近期国内商品房销售呈现“价在量先”态势。成交面积区域分化,一二线有韧性,三线相对低迷。3)库存角度:一季度广义存量与出清周期均大幅下跌,企业去库压力显著减小。

“停贷”跟踪:负面影响日渐消退。2023Q1,二线停贷样本城市商品房成交面积(加权平均)相对去年6月环比跌幅连续两月降幅缩窄;发生停贷事件的城市除青岛外成交面积均有显著回升,“停贷”负面影响日渐消退。

风险提示:政策效果不及预期;需求端修复不及预期。

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