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小财看房|端礼著与铁路线仅相隔50米,噪音、共振怎么破?

来源:中国网财经    编审:    发布时间:2022-12-26 09:51:04

端礼著是带着高光出生的,仅“西南二环”、“丽泽金融商务区”两个标签就甩其他项目好几条街。环线优势、产业加持,升值空间的天花板貌似都不知道在哪。


(资料图片)

因为地处丰台,区域的AB面也在端礼著项目上体现得淋漓尽致,毕竟高光之下也有暗影。

稀缺性与保租房并存

◆ 商超:临近丽泽天街,约600米,步行8分钟左右;距离万达广场(丰台西铁营店)约两公里,驾车不到10分钟;周边有金融街商圈、广安门商圈、西单商圈等;

◆ 交通:距离地铁14号线菜户营站约800米,属于妥妥的临铁盘;驾车出行上菜户营桥,即可直达西、南二环路;

◆ 医院:项目周边医疗资源丰富,靠近中国中医科学院广安门医院、宣武医院、天坛医院、解放军总医院第五医学中心、世纪坛医院、友谊医院等,车程约10-20分钟;

◆ 教育:靠近布朗幼儿园与中爱婴幼国际日托幼稚园;附近有北京朝阳芳草地国际学校丽泽分校、丰台第五小学;2公里范围内有北京市右安门外国语学校、北京市徐悲鸿中学等;

◆ 公园:距离丰宜公园、西铁营公园均为1.5公里,步行约20分钟左右;

端礼著位于丰台区菜户营桥西南侧

端礼著位于丰台区菜户营桥西南侧,整个地块呈三角形,由万泉寺路、莲花河路、丰草河北路围合而成。

地块虽谈不上方正,但环线位置足够吸睛。毕竟从2018年以来,二环的供地就未超过1%,端礼著可谓自带稀缺性。

端礼著的地块分布

稀缺之上,自然是内城难得的配套。西南二环到三环的位置,让端礼著的周边配套相对完善。交通、商超、医疗、教育等虽称不上顶配,但可满足基本生活。此外,与端礼著配套的地块有教育用地、商业金融服务用地,分别规划为12班制的幼儿园及相关的商业等。

端礼著临近丽泽天街

值得注意的是,端礼著的总地上建筑规模约10.16万平,其中须配建 2.57万平的“保障性租赁住房”,体量占整个地块的26%。

由于端礼著位于丽泽金融商务区的东南角,金融街及其外溢的高端改善需求是其核心。然而,因配建“保障性租赁住房”,社区的纯粹性也遭到一些购房人的质疑和诟病。

与铁路线仅相隔50米

在丽泽金融商务区,环线位置叠加11.2万/平的指导价,决定了端礼著的产品类型只能是大平层。

丽泽金融商务区一隅

端礼著本身的体量较小,整体规划为10栋楼,共406户,建筑类型为小高层。其中,有两栋是“保障性租赁住房”,1栋为配套楼,其余7栋楼为出售房源。产品的面积段为130-180平,包括130平的三居、150平的四居、180平的四居。

端礼著地块的规划要求

端礼著最大的硬伤,是地块东侧临近京九线,相隔距离仅50米左右。京九线被誉为中国“三横五纵”干线铁路网中的一纵,重要性与繁忙程度不言而喻。

当火车经过时,不仅有铁轨共振的声音,偶尔还会鸣笛。噪音容易解决,关键是共振。有住铁路附近的朋友和小财形容,50米左右的距离就相当于睡在铁轨上。

如此短的距离,基本不可能总开窗户。连开窗都很难自由,这样的豪宅你还要么?其实,一些老城区的火车站附近,地段也不错,但周围房子的价格涨幅有限,很大程度就和铁轨共振有关。即便通过绿地隔离带来隔音,噪音、共振的影响多少还是会有。

端礼著在路口的广告牌

铁路线既然避不开,端礼著在楼栋规划时,也试图增加楼栋与铁路线之间的距离。从沙盘图看,地块东侧共有4栋楼,两栋“保障性租赁住房”在东北角,往南是两栋出售房源,且户型都是130平的三居。

“保障性租赁住房”不涉及销售问题,租给谁也是未知。而130平则是端礼著的最小户型,总价也是最低,按照指导价计算约1456万。

其实,房子总价越高,购房人对房子越挑。一看千万级别的房子竟然挨着铁路线,可能会直接pass掉,毕竟丽泽最不缺的就是大平层。因此,端礼著把130平的三居放在地块东边,也是下了狠心的。

价格存在倒挂

丽泽的卷,在于能来的开发商基本都来了,来了就做大平层。虽然都做大平层,但强中自有强中手。在高端改善产品方面,首开+北京建工联合体的优势并不明显。

因此,拿下端礼著地块后,两家开发商选择中海作为合作伙伴。即便如此,与端礼著正面PK的是华润的北京瑞府。华润的发展历程不必细说,打造高端产品的能力也是北京市场一绝。

端礼著的工地现场,塔吊林立

既然是高手过招,端礼著、北京瑞府均展现了开发商不俗的产品力。加上,户型面积的尺度也够,大平层的空间感都很足。仅产品层面,均属于可闭眼入的项目。

北京瑞府位于西南二环与三环之间,以高端改善为主,面积户型为132平的三居、155平的四居、188平的四居。

端礼著与北京瑞府的部分资料

尽管在地理位置上,更靠近西南三环,但作为共有产权房,北京瑞府销售指导价是10.9万/平。因为政府产权占比为6%,项目的均价被拉低至10.25万/平,低于端礼著的11.2万/平。

由于户型面积接近,端礼著的总价为1456-2016万,北京瑞府总价1353-1927万。对比发现,北京瑞府的单价和总价更有优势。

需要指出的是,北京瑞府也临近铁路线,约200米左右。不过,北京瑞府的地块并不配建“保障性租赁住房”,其社区更纯粹,圈层相对精准。

小财想说,房子没有完美的,反正内城的大平层卖一套就少一套。如果你买端礼著,就是靠近二环;买北京瑞府,那是三环以里。嗯,发现区别没?

北京建委的数据显示,端礼著与北京瑞府的取证时间分别为2022年6月17日、2022年5月28日。截至12月23日,两个项目的网签率为46.31%、30.91%。

端礼著对面的二手房

从网签数据看,两个项目卖得都不差。毕竟附近的中国玺12月的挂牌价是12.54万/平,昆仑域则是15.96万/平,端礼著与北京瑞府的价格优势还是很明显的。而相比周边的二手房居住舒适度也不是一个level。

内城的大平层,同样有资产配置属性。撇开地理位置与价格倒挂,丽泽金融商务区的建设雏形已现,而产业规模其实只是时间问题。(记者 张增艳)

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