德才股份获5家机构调研：公司承接的胶州市老旧小区改造项目作为国家住建部认可的样板工程，将形成公司老旧小区改造的可复制模式，用于全国业务的推广（附调研问答）

德才股份（605287）8月2日发布投资者关系活动记录表，公司于2023年8月1日接受5家机构调研，机构类型为基金公司、证券公司、阳光私募机构。 投资者关系活动主要内容介绍： 一、公司高管介绍环节德才股份成立于1999年，2021年7月成功在上交所挂牌上市，是山东省首家国内A股主板上市的建筑业企业。公司发展至今已经形成了有别于建筑装饰行业上市公司的差异化发展优势，即全建筑产业链布局和EPC工程总承包模式，业务涵盖内装装饰工程、建筑幕墙工程、智能化工程、古建筑工程、房屋建筑工程、市政工程、设计业务等领域，还能提供设计、新材料、采购和施工一体化的EPC工程总承包模式服务，能真正实现“交钥匙工程”。同时，公司企业资质齐全，截至目前公司及子公司共计取得31项壹级（甲级）资质，覆盖众多专业细分领域，这在整个建筑装饰行业中是非常少见的。公司目前已在国内形成了以青岛、北京、上海、深圳、重庆为主要营销中心，覆盖京津冀、长三角、珠三角和成渝全国四大经济圈的营销网络，并以上述营销中心为区域中心，辐射周边地区。 公司业务发展情况： 一方面，公司延续业务结构战略调整，弱化地产业务，明确深耕新城建和新基建领域，围绕城市更新概念，在老旧小区改造、历史风貌建筑保护修缮、市政基础设施建设等领域，打造新的利润增长点。从订单数据来看，2022年，公司新签商业地产类项目占全年新签项目比重低于10%；新签老旧小区改造类、历史风貌建筑保护修缮类和市政基础设施建设类项目分别增长26.21%、416.92%和144.83%，上述三类项目占全年新签项目比重已经达到约35.10%。2023年上半年，公司延续订单结构和业务布局优化，其中新签老旧小区改造类项目金额约为9.57亿元，较上年同期增加106.70%；新签历史风貌建筑保护修缮类项目金额约为3.90亿元，较上年同期增加42.97%,新签市政基础设施建设类项目金额约为11.98亿元，较上年同期增加86.91%，上述三类项目占上半年新签项目比重已经达到约53.30%。 公司2023年第二季度新签项目金额较上年同期下降，主要系公司持续优化订单结构和业务布局，进一步强质提效。面对市场、经济等外部环境因素的影响，公司将延续业务结构战略调整，弱化地产业务，明确深耕新城建和新基建领域，在聚焦主业拓展创新的同时，践行国家战略，围绕城市更新概念，在老旧小区改造、历史风貌建筑保护修缮、市政基础设施建设等领域，打造新的利润增长点。在订单筛选方面，公司提高了准入门槛，严格识别和抵制付款差、有风险的订单，聚焦进度款条件较好项目，并严控开工条件，确保新项目工期合理、节点明确、回款快速，从源头提高项目效益，实现强质提效。 另一方面，公司不断修练提升“内功”，支撑公司的高速发展。第一，公司不断完善营销网络布局，拓展全国市场。2022年，公司扎实推进各区域营销工作，重点加大城市更新项目营销力度，全年新签项目金额突破一百亿，同比增加47.10%，为未来业绩增长奠定了基础。第二，公司持续拓展EPC总承包模式，实现“交钥匙工程”。 2022年度，公司EPC总承包项目收入同比增加约321%。第三，公司加速绿色智慧转型，强化业务优势。公司持续探索光伏建筑（BIPV/BAPV）领域，承接了青岛奇瑞汽车产业园综合能源项目工程总承包项目。第四，公司推进三大体系建设，支撑业务增长。三大体系包括业务流程管理、财务共享中心和人力资源管理。第五，公司落地智能系统门窗，打造“第二增长曲线”。2022年，德才高科二期二号车间两条生产线落成并试运行，二期国家级幕墙门窗质量检测中心和研发中心顺利落成。 2022年年报和2023年一季报财务情况： 1.营业收入和订单方面：2022年，公司实现营业收入56.38亿元，同比增长11.87%；2023年一季度，公司实现营业收入8.92亿元，同比增长39.48%。2022年全年，公司新签项目金额为100.86亿元，同比增长47.10%，截至2022年底在手订单金额为83.01亿元，同比增长27.08%；2023年上半年，公司新签项目金额为47.76亿元，同比增长1.18%，将为后期业绩增长提供支撑，能够保障业务增长的持续性。公司整体业务稳步增长，主要是老旧小区改造类、历史风貌建筑保护修缮类和市政基础设施建设类项目等公司重点发力的城市更新领域实现了较快的增长。 2.净利润方面：2022年，公司实现归属于母公司净利润2.00亿元，同比增长43.09%；2023年一季度，公司归属于母公司净利润4,742.58万元，同比增长11.07%。主要系收入规模增长，以及公司精益化管理与优质项目带动毛利率增长等原因所致。 3.风险控制和现金流方面：2022年，公司信用和资产减值损失合计占营业收入比重为2.80%，依然维持较低水平，风险控制较好。公司经营活动产生的现金流量净额同比增长51.63%，应收账款及应收票据合计占营业收入比重下降4.73个百分点，回款能力持续增强。 二、投资者提出的问题及公司回复情况

问：从公司二季度经营数据公告来看，公司老旧小区改造增长还是很快的，请问公司目前在旧改方面具体经营情况如何？

答：老旧小区改造项目需要承接单位具备建筑行业设计甲级与建筑工程施工总承包壹级资质，改造内容涉及领域多、施工要求复杂、各方协调难度大。公司拥有包括设计和总承包在内的覆盖老旧小区改造各个领域的全建筑产业链资质，能够独立承接老旧小区改造项目，这也成为公司区别于同行企业和传统总承包的差异化竞争力。同时，公司全建筑产业链布局将形成互相赋能，例如古建资质帮助公司承接涉及历史建筑的老旧小区改造，智能化业务帮助公司将智慧社区理念融入老旧小区改造，将助力公司更好地满足和达到基础类、改善类、提升类等改造内容需求和标准，在老旧小区改造2.0时代中构筑起核心竞争力。 2022年，公司参与了多个老旧小区改造项目，主要包括青岛市市南区、黄岛区、崂山区、城阳区、胶州市、莱西市，以及济南市等诸多老旧小区。公司承接的胶州市老旧小区改造项目作为国家住建部认可的样板工程，将形成公司老旧小区改造的可复制模式，用于全国业务的推广。

(资料图)

问：一般参与老旧小区改造都有哪些环节？前期设计、土建、装饰都要做吗？

答：是的，公司拥有全建筑产业链的业务布局和31项壹级（甲级）资质，以及整合了各领域一流的设计资源，能够提供设计、新材料、采购和施工一体化的EPC工程总承包模式服务，能真正实现“交钥匙工程”。老旧小区因建设年限高达20年以上，保温、防水等都出现一定问题，因此需要改造。同时因小区建设较早，绿化、停车、体育场所规划不足。公司基于业务资质和基础承接老旧小区改造，从前期了解、研判业主诉求进行设计调整，再到施工阶段可分为基础类、完善类、提升类3类： （1）基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。 （2）完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。 （3）提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。 公司承接的胶州市老旧小区在改造后居住环境得到了很大的提升，整个小区房价也得到了提升。

问：请问目前青岛的老旧小区改造项目和进度如何？

答：2019年起，青岛就成为老旧小区改造试点城市。2023年青岛计划改造老旧小区473个，计划完成投资64.8亿元，面积约1,109万平米，惠及居民13.77万户。

问：公司老旧小区改造项目业主方主要是什么企业，回款情况如何？

答：老旧小区改造主要由住建局整体规划各个区域改造计划，业主方主要是街道和政府投资平台。老旧小区改造资金来源主要为政府资金及地方专项债券，且付款方式基本为电汇进行支付，一般不存在拖欠情况，资金方面较有保障。 回款情况较为良好，在项目进度中基本能实现回款60%-70%，项目完工后能达到回款75%-80%，项目结算之后能达到回款95%，剩下5%会在质保期进行结算。

问：业主方如果是街道，公司是怎么对接到的？

答：老旧小区改造主要通过公开招投标方式公告，公司参与招投标，确定为中标单位，之后进行施工。

问：公司目前产能如何？单位产出是否会存在做不过来的情况？

答：不会。首先，公司会对全年产值进行目标规划。去年公司新招聘了500名左右应届毕业生，做好人才培养和储备工作。同时公司通过信息化管理等精细化管理方式来提高周转效率，目前公司老旧小区及新市政项目转化周期在1年左右，房建项目转化周期在2-3年左右。

问：青岛除了老旧小区改造，历史风貌建筑保护和新市政业务这两块发展如何？

答：近年来，中央和国家多个部委陆续出台了关于历史风貌建筑保护修缮的相关政策，强调加强城乡历史文化保护传承，推动历史建筑绿色化的更新改造、合理利用，要求以历史文化街区保护与利用为载体，共同建设美好家园。该类项目具有以下特点：1）涉及国家文物保护和历史传承，由政府出资，政府对工程承包方的资质、信用要求较高；2）历史建筑发布具有地域性和传承性特点，不同时期不同地域的历史建筑呈现不同的设计理念、风格和特点；3）综合性强，技术复杂，对施工工艺、价值要素的保护要求较高。 公司拥有行业内稀缺的国家园林古建筑工程专业承包壹级资质，并主编国家《古建筑及仿古建筑工程BIM技术应用标准》。公司遵循“修旧如故”和“微改造”的思路，以“绣花”功夫对建筑进行修补施工，要求通过多维技术应用，对项目的建筑立面、主体结构、特色部位、历史环境要素、重要历史人文事件等方面，进行全方位调研分析，并编制价值要素手册，最大限度地保留建筑项目的特色格局和文化基因。同时，公司通过BIM和三维扫描等多维技术应用，实现了从设计到施工的全数字化EPC项目管理。 在市政基础设施建设领域，公司锁定差异化定位，重点在地下综合管廊、海绵城市、水环境治理、城市生态基础设施等方面进行模式复制，积极进行人才、技术、资源的优化配置。公司以一流的设计方案和全建筑产业链业务覆盖保持对城市形象类和多专业一体化新型市政基础设施工程的领先性。公司承接了跨海大桥高架路、青岛胶东国际机场临空经济区电力管廊、城阳区岸线生态修复、少海人才创新创业园等诸多市政基础设施建设项目，通过不断完善施工管理体系，打造市政精品项目。这些市政项目施工周期相对较短，业务订单小而精。

问：公司在青岛的市占率如何？公司怎么保证在青岛的市占率？以及目前公司有哪些竞争对手？

答：近几年，公司老旧小区改造项目订单逐年递增。2023年青岛计划改造老旧小区投资60余亿元，而公司在今年上半年新签老旧小区改造类项目已实现9.57亿元，目前约全年改造计划的15%左右。 因老旧小区改造项目回款情况较好等优势，目前行业竞争逐渐加剧。首先，从资质层面，公司拥全建筑产业链资质的业务布局以及31项壹级（甲级）资质，从设计到采购、施工，更能深入了解甲方需求打造精品项目，从而打造品牌知名度。在中国建筑装饰协会2023年3月公布的“2021年度中国建筑装饰行业综合数据统计结果”中，公司荣获中国建筑装饰行业百强企业第2名，中国建筑装饰设计行业百强企业第3名，中国建筑幕墙行业百强企业第4名，连续17年位居山东省建筑装饰行业首位。 公司与竞争对手相较而言，存在一定定位差异化，更偏向于设计与施工结合的小型市政工程项目。

问：请问老旧小区改造项目周转情况如何？

答：老旧小区改造项目周转时间不会太长，通常在一年以内完成。但受雨季等因素影响，工期可能会有所影响。一般情况下，项目在10-12月基本能够完成。

问：公司资产负债率下降和项目周转速度加快有关系吗？

答：是的。近年来，整个行业收入和现金流都出现了下滑的情况，但公司相对来说保持了较为稳定的发展趋势。 建筑工程业务由于其行业特点，负债率较高。目前，公司业务中房建营业收入占比约三成，而房建业务毛利率较低，整体拉低了公司留存收益，使得资产负债率比其他装饰公司高。而母公司资产负债率在70%左右，在行业属于正常水平。从2019年开始，公司开始弱化地产板块。且公司整体资产质量较好，应收账款主要来源于政府机构及大型国企、央企，公司把控风险能力较强。

问：公司获单能力和第二大股东青岛城投有一定关系吗？

答：青岛城投是青岛市国资委下设的平台公司，全年投资项目体量很大，公司目前大部分项目都是通过公开招投标方式获得，没有项目的绑定，最终能不能中标还是需要看企业投标评标过程;

调研参与机构详情如下：