中泰资管：土拍市场热度提升，房地产好日子来了？

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据证券时报统计，18城完成了2023年首轮集中土拍，其中“触顶”成交地块占比达48%，合肥、成都、杭州、上海触顶成交地块占比均超六成。叠加房屋成交数据的修复，让人颇有地产业否极泰来的感觉。

但这是景气度思维，我更关注长期结构性变化，而非短期周期性变化。

触顶成交地块占比高的城市是一线和强二线城市，这些城市的成交活跃，房子不愁卖，高周转模式跑得通。以上海为例，从拿地到形成销售，紧锣密鼓状态下大约只需半年左右。开发商可以不考虑房价波动，基于项目限价，用项目要求收益率来反算可接受的投标价格上限。

实际操作中的土地溢价率还取决于拍卖环节的竞争强度和地块的质量。参与投标的企业多，项目地段好，溢价率就容易高。在大样本下，地段优劣可以不予考虑，也就是说，溢价率提上来了，大致就意味着竞争加剧了，项目利润率也下降了。

这是供给侧扶持政策陆续推出后大概率会发生的结果，有些房企活过来了，有些房企不差钱了，明摆着的好地就更有能力出手了。

这是景气度和盈利能力负相关的一个典型案例。拍脑袋算一下，在相当长一段时期内，最高的利润率的项目可能恰恰是2021年下半年至2022年上半年拍得的项目，也就是行业最哀鸿遍野的时候，土地溢价率最低的时候。

当然，奢望利润率长期高到这种程度是不现实的。现在我们要放弃幻想，把房地产当作制造业看待，从有融资成本优势、项目管理水平和品牌溢价能力等方面去寻找有超额盈利能力和份额提升空间的具体房企，而非追逐景气度。

作者：姜诚，现任中泰资管基金业务部总经理兼投资总监。