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环球新资讯:楼市调查 | 二手房调整 广州新塘供应大户跌价背后

来源:观点网    编审:    发布时间:2023-05-12 08:08:25

观点网 这段时间,广州增城新塘的存量卖家们,可能会有些郁闷。

一个残酷的事实是,该板块二手房价格正持续下行中。自2021年那昙花一现的高峰后,虽然目前疫情防控政策已放开,但在传统意义上的旺季五一黄金周,楼市还未转暖。


【资料图】

来自贝壳找房的资料显示,当地具代表性的楼盘,如碧桂园凤凰城凤馨苑目前挂牌均价约18844元/平方米,较年初跌去1.57%;敏捷锦绣天伦目前挂牌均价约19719元/平方米,较年初下跌2.48%。

但如果按照参考均价观察(该数据以项目过去两年有效挂牌和成交记录综合计算得到),这两个楼盘的数据仅为每平方米16283元、16791元,偏离值较大。

“目前整个环境是房多客少。”有业内人士告诉观点新媒体,今年广州楼市经历了短暂的火热后,目前正缓慢降温,市场整体以观望为主。但另一方面,挂牌二手房数量却在持续增加。

“换句话说,属于买方市场。”新塘的情况只是市场大趋势下的一个缩影。供大于求,价格呈现下跌趋势,“不说买家,如果我是卖家,可能也会再观望一下”, 该人士称。这代表了部分人的想法。

新塘情况

新塘镇地处广州增城区最西南部,西与黄埔区相连。其辖区总面积约86.32平方公里,下辖33个村民委员会,20个社区居民委员会,常住总人口约65万人。这里以牛仔服装、摩托车及零配件、家具、食品、家电、制品业为强势产业,经济较为发达,被认为是全国百强镇之一。

资料显示,新塘镇过去一段时间在整体规划方面,曾得到相当程度的重视。它被规划为粤港澳大湾区交通综合枢纽,多条高铁、地铁线路在此交汇。富士康610亿元投资工厂、凯达尔TOD等项目宣告落地,亦吸引了众多投资者的目光。

2017年前后,是新塘板块楼市热潮的起点,在当年3月的一场土拍中,一幅住宅用地被拍出将近2.4万元/平方米土地价。价格充满想象空间,之后几年,新塘成为广州土地出让最积极,以及一手住宅推售落成量最多的地区之一,自然售价也水涨船高。

“那几年二手价格都在升,经常出现业主反价的情况。”有中介介绍,新塘的主要优势是靠近市区,交通较为便捷,同时由于属于增城区并不在限购政策的控制范围内,“房价就算再涨,也低于中心各区水平”,所以成为很多刚需或刚改客户的选择。

情况在2020年开始发生变化,疫情的袭来令市场持续降温。例如前身为2017年10亿元成交司法竞拍地块的增城创基天璟项目,拿地楼面地价高达2.5万元/平方米。但据报道,到2022年中旬其售价已跌到约每平方米1.3万元。

到2021年上半年楼市一度恢复活跃,“但自下半年开始,增城的楼价就一直处在向下调节的过程中”。 一手楼市不容乐观,二手房自不用说。

尤其考虑到增城一直是广州一手楼市的供应大户,而新塘又是热门板块之一。2022年9月末数据,新塘以7330套货量成为全广州新房库存套数最多的板块。而同一时间,二手挂牌房源亦同样有超过7300套之多。

贝壳找房数据,到最新2023年5月11日,其房源数量更达到8183套。该数字超过荔湾、黄埔、从化、南沙全区,也超过增城套15591挂牌数量的5成。

二手房市场

摘取新塘板块几个具代表性项目的情况:

碧桂园凤凰城是新塘当地最大,也是广州最大的楼盘之一,拥有22个苑区,其中又以凤馨苑最为抢手。这个项目目前有332套在售房源,最新挂牌均价在18844元/平方米,较2022年6月下跌6.9%。

按照更具体的历史成交数据,凤凰城凤馨苑3月份成交均价在1.5-1.6万元/平方米之间,而在2021年年中,相同户型的价格可以去到每平方米2万元,甚至2.1万元。

敏捷锦绣天伦是新塘的又一个标杆性楼盘。根据公开数据,该项目目前有423套在售房源,最新挂牌均价在19719元/平方米,较2022年6月下跌6.6%。

按照历史成交数据,锦绣天伦3月份成交均价在1.6万元/平方米,而在2021年年中,相同户型的价格可以在1.9万元左右,部分个案能到2.2万元。

另一个大盘广州海伦堡则有382套在售房源,最新挂牌均价在18695元/平方米,较2022年6月下跌8.3%。

按照历史成交数据,广州海伦堡3月份成交均价在1.55-1.65万元/平方米之间,而在2021年年中,大户型的价格在1.8万元左右,小户型则能到2.1万元每平方米。

不过,新塘的情况只是市场大趋势下的一个缩影。

今年“五一”全国出游人数盛况空前,五天假期内广州共接待游客1058万人次,同比增长近54%;实现文旅消费总收入近104亿元,同比增长近58%。

但相比旅游、娱乐产业一派勃勃生机,广州楼市却并未迎来“黄金周”。

广州整个市场新增带客人数自去年12月防控政策放松后,便开始爆发,3月份到达顶峰后有所回落。

成交方面,在3月份短暂的火热后,据中原集团数据显示,广州4月份一手网签7828套,环比下降24%,相比3月有明显降温。而二手房成交量(自助网签+中介网签)则有10500套,相比于3月份的12260套,环比下跌了14.36%。网签价格环比下跌了3.18%。

但由于前期积累的市场信心,二手房数量仍居高不下。据公开资料,2022年年初至2023年4月,广州二手房挂牌量持续快速增长,一年之内从10万套出头增长至14万套。

按照链家提供的数据,截至5月11日,全广州二手房挂牌数量轻微下降到132495套,而贝壳找房则显示有132242套。

“购买力在第一季度已有比较充足的消化。”有业内人士分析,目前买卖双方对后市看法偏谨慎,市场或进入冷静期。

更重要的是,过去传统的淡旺季观点或许已经不适配如今的经济环境,未来一段时间房地产市场会如何发展,还不明朗。最明显的一点是,近来人们感受到的楼市热度,似乎总是忽高忽低。

但值得注意的是,公开资料显示,2022年全年增城以15222套一手成交继续成为广州成交量最大的区域。

持续的大量供应,令二手市场竞争异常激烈,价格调整或将持续。

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