房贷利率“按兵不动”！三季度还会降吗？专家这样说

最新一期贷款市场报价利率(LPR)出炉。

据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布数据显示，6月20日，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，均与上期持平。

那么，为何会“按兵不动”?三季度还会降吗?专家对此怎么看?

为何会“按兵不动”

LPR由两部分组成，即公开市场操作利率与加点，其中公开市场操作利率主要指中期借贷便利(MLF)利率。一般情况下，中期借贷便利(MLF)利率若保持不变，则当月LPR调整的可能性相对较小。业内人士解释，MLF利率是LPR的定价基础，在MLF操作利率未变的情况下，LPR报价调整需银行压缩加点幅度。加点幅度的调整则主要取决于各银行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。

那么，6月LPR为何会“按兵不动”?

一方面，这是由于本月MLF利率保持不变，另一方面，也与银行下调加点动力不足有关。东方金诚首席宏观分析师王青称，5月未实施降准，而信贷投放明显加速，因此无论从银行资金成本还是贷款市场供需平衡角度看，6月报价行都缺乏下调加点的动力。

另从宏观背景来看，光大银行宏观分析师周茂华表示，随着国内疫情形势好转，纾困助企和稳增长政策落地见效，5月国内实体经济融资需求与结构均有明显改善。但受复杂内外宏观经济环境和市场竞争加剧等因素影响，部分中小银行盈利与负债压力仍然较大，短期下调“加点”的难度偏大。

而随着国内稳增长增量政策靠前发力，政策效果逐步显现，短期货币政策可能转向观望。王青表示，当前的重点是将前期以“国常会33条”、房贷利率“双降”为代表的稳增长、稳楼市措施落到实处，同时政策面将观察这些措施在推动经济修复、楼市回暖方面的具体效果。在此期间，政策升级加码的必要性下降。

根据融360数字科技研究院的监测，在5月20日LPR调降后，截至5月25日，其监测的42个城市中，有17个城市最低可执行首套4.25%、二套5.05%的房贷利率，包括苏州、郑州、济南、温州、南京等。不过，部分城市的银行仅针对优质客户或者合作楼盘可以执行下限利率水平。未来随着疫情得到控制，各地稳楼市政策效果将进一步显现。

还需提及的是，虽然本月LPR报价不变，但不会影响企业实际贷款利率的持续下调。当前经济处于修复初期，政策面正在着力引导银行加大信贷投放，让利实体经济。由此，着眼于激发企业和居民信贷需求，短期内银行有动力持续下调实际贷款利率。

此外，近期小微信贷支持力度加大、设立1000亿元交通物流专项再贷款等结构性政策全面发力。这在带动银行贷款增量扩面的同时，也会形成一定“减价”效应。

周茂华认为，未来国内稳健货币政策继续保持偏松格局。一方面加强财政、金融、产业等政策配合，落实出台政策措施;另一方面，通过结构性工具、改革手段，引导金融机构加大对实体经济薄弱环节、基建、绿色发展、制造业和新兴领域支持，有效缓解融资难题。

专家：未来仍有下行空间

不过业内人士普遍认为，展望未来，LPR下行仍有空间和可能，也将引导实体贷款利率继续下行。

虽然本月LPR利率保持不变，但并不意味着“降息”窗口关闭。王青称，三季度LPR报价仍有可能在MLF利率不动的同时单独下调，这将是未来一段时间“兼顾内外平衡”的一个有效举措。另有分析称，“宽信用”背景下，未来5年期以上LPR仍有15BP下行空间。

王青表示，LPR报价在MLF(中期借贷便利)利率基础上加点形成。6月MLF利率保持不变，意味着当月LPR报价的定价基础没有变化;加点方面，5月未实施降准，而信贷投放明显加速，因此无论从银行资金成本还是贷款市场供需平衡角度看，6月报价行都缺乏下调加点的动力。另外，5月5年期以上LPR报价下行15个基点，幅度较大，这也会在一定程度上消化4月降准、设立存款利率市场化调整机制等对银行负债成本下降带来的影响。由此，6月LPR报价不动符合市场普遍预期。

展望未来，LPR下行仍有可能。王青认为，接下来货币政策操作的重点将是稳住政策利率，着力引导贷款利率下行，持续降低实体经济融资成本，巩固经济修复势头;这也包括降低房贷利率，推动楼市在三季度回暖。而LPR改革为监管层提供了相应的政策工具。具体而言，下半年在MLF利率保持不变的同时，监管层可通过引导银行资金成本下行，推动LPR报价下调，进而降低企业和居民贷款利率。

回顾5月，5月20日LPR中，5年期以上下调15个基点至4.45%，已经带动房贷利率下行。2022年6月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.42%，二套利率为5.09%，分别较上月回落49个、23个基点，再创2019年以来新低。

从房贷市场来看，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此前首套房贷利率下限下调、5年期以上LPR下调等客观上都使得房贷进入利率下行通道。同时一些城市也明确了房贷利率要朝着最低利率的方向推进。因此从大方向看，购房成本将得到进一步降低。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，根据6月贝壳研究院监测的103个城市房贷数据，56%的城市首套、二套房贷利率已降至下限，最大程度上降低购房者的贷款成本。但这也意味着，超过四成的城市房贷利率高于下限，未来仍有下行空间。

不过市场也有不同的声音。

华泰证券认为，在食品与能源价格推动下，今年下半年国内通胀压力可能明显升温，海外央行难免继续加息，由此国内降息窗口已经非常狭窄、且不排除已经关闭。俄乌战争及国内疫情扰动下，国内农产品价格可能易涨难跌。同时，随着国内猪周期开始反转，叠加去年下半年国内食品价格的低基数，国内食品价格低位回升可能带动CPI在3季度回到3%以上。此外，今年下半年全球石油供需平衡可能更加紧张，油价面临上行动力。由此，猪、粮、油共振下，下半年国内通胀压力明显升温可能会在边际上制约货币宽松，由此国内降息窗口即使未完全关闭，也已经空间较小。