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每日看点!近千名投资者涌入投资者说明会 建发股份详解收购美凯龙价值

来源:同花顺财经    编审:    发布时间:2023-01-16 20:34:35

“对公司而言,这是一次非常好的机会。从公司长远的发展来考虑,本次收购与公司的供应链运营业务发展战略具有很强的协同作用;拓展消费品类的业务,能够平滑大宗商品受到行业周期等方面的影响,消费品业务的利润率也相对大宗商品业务的利润率更高一些。”在投资者说明会上,建发股份(600153)董事长郑永达表示。

根据公告,建发股份拟收购美凯龙(601828)29.95%的股份,交易对价原则上不超过63亿元。


(资料图片仅供参考)

一方是具有国资背景的供应链和地产龙头——建发股份,一方是全国连锁家居龙头——美凯龙,这场两大龙头之间的强强联合备受关注。

1月15日,建发股份召开了“公司拟收购美凯龙部分股份的投资者说明会”,本场说明会吸引了近千名投资者参加,建发股份多位高管出席,详解了本次收购的背景及基本情况,并就投资者关心的问题进行了互动交流。

详解收购合理性

“在前期的尽调过程中,公司通过市场可比法、未来现金流预测等多种方法对美凯龙进行了估值,同时根据收购的相关法规,参考了美凯龙A股价格,共同确定本次交易对价不超过63亿元。”面对投资者关于定价的提问,建发股份相关人士表示。

“如果本次收购成功,短期来看,建发股份的每股净资产、每股收益等指标都会上升。由于本次交易价格低于美凯龙的净资产,因此不会确认商誉,而是确认重组收益。”建发股份相关进一步表示,长期来看,随着后续美凯龙控制经营管理成本、提高经营管理效率,未来将会继续提升建发股份的每股收益。

总的来说,建发股份借本次收购,将快速跨入复苏中的连锁家居行业,并揽入行业龙头。

首先,连锁家居行业具有较为广阔的发展空间。

根据沙利文的数据,2021年中国家居市场销售额约5.2万亿元,同比增长约15.1%,其中,连锁家居商场增速高于行业整体,复合增长率约7.6%,预计2026年将达1.1万亿元。随着消费复苏、地产复苏,加上地产调控政策陆续放开,家居市场预计将持续保持增长。

数据显示,2021年家居商场、网络零售在家居零售市场的占比分别为53.2%、11.8%,家居商场仍系主要零售渠道。

从行业发展来看,电商渠道冲击主要集中在小件品类,精装修房、全屋定制、品牌直营店对家居商场整体冲击同样有限,家居品牌对家居商场需求存在刚性,发达国家家居零售市场亦仍以家居商场为主;从核心优势来看,连锁家居商场店铺环境、客流量、服务配套、品牌定位、新零售体验等优势明显,一线连锁家居商场仍是消费者、品牌方线下消费体验及商业布局的首选,后续存在多业态融合的可能性。

其次,作为国内连锁家居商场龙头,美凯龙具有较高的增长空间。

2021年美凯龙以17.5%的市场占有率稳居连锁家居商场首位。美凯龙通过全国性网络布局打造了口碑效应,商场定位于中高端市场,并已覆盖3万多个家居品牌,是品牌商的重要战略合作伙伴。

截至2022年9月末,美凯龙经营94家自营商场,该部分核心资产主要位于一、二线城市核心地区,牢牢守住各地区高端流量入口,自营商场资产价值基础扎实,并能从土地增值中获益。

在投资者说明会上,建发股份重点介绍了本次强强联合的协同价值:收购后,建发股份可以以上海为中心的长三角作为“桥头堡”辐射全国,通过品牌运作,推动建发股份从区域型国资龙头企业,向具备全国影响力的综合性企业进一步迈进;通过导入美凯龙的品牌资源,建发股份凭借强大的供应链运营能力,可以与更多品牌商建立合作,为布局消费品供应链运营业务提供了重要支点;美凯龙可在家装、房地产业务协同及商业地产合作两方面深度服务建发股份地产体系;沉淀中高端消费客户流量,助力建发股份其他板块业务。

“美凯龙是国内最大的家居装饰及家具商场运营商,通过收购美凯龙,公司能有效触达众多品牌商,对于公司拓展消费品供应链运营业务具有重要意义。”建发股份董事长郑永达表示。

阐述价值、释疑担忧

建发股份本次收购标的为美凯龙,与红星控股控制的其他产业及公司无关。

美凯龙成立于2007年,美凯龙于2015年及2018年分别在H股及A股上市,受到相关影响,目前股价处于历史低位。

据介绍,红星控股及其一致行动人持有美凯龙60.55%的股权,经营团队以职业经理人为主,内部组织架构以业务版块划分,整体较为清晰。

关于此后的管理,也是投资者尤其关心的问题。“关于未来的经营管理权,公司将充分尊重现有经营管理层的稳定性,由于建发股份也在供应链运营业务、商业运营有丰富的管理经验和运营能力,未来双方将通过友好协商方式,共同深度参与美凯龙的经营管理。”在投资者说明会上,建发股份相关负责人表示。

从业务模式来看,美凯龙业务分为自营模式及委管模式,自营模式通过自建、购买或者租赁的方式获取经营性物业后,统一对外招商,收入为租金收入。委管模式通过组建管理团队,为合作方提供咨询、委管等服务,收入为咨询费、管理费等收入。

截至2022年9月30日,美凯龙经营和管理自营商场(94家)、委管商场(279家)、特许经营商场(58家)和战略合作商场(8家),遍布全国主要城市。

从商场家数及管理面积来看,委管模式远高于自营模式,但自营模式贡献了大部分毛利额,系美凯龙业务的核心基石。

本次投资者说明会详细说明了美凯龙的资产与债务情况,并释疑了相关担忧。

“关于美凯龙的负债,市场上的很多投资者未仔细分析上市公司的财务报表,混淆了股东美凯龙控股和上市公司美凯龙的债务情况。”建发股份表示。

截至2022年9月30日,美凯龙合并总资产为1336.4亿元,其中流动资产与非流动资产分别为149.2亿元与1187.1亿元,占比总资产的比重分别为11.2%与88.8%。非流动资产中主要为投资性房地产,占总资产的72.1%,主要为一、二线核心地段的优质商场,资产质量良好,为自营收入的核心来源。

截至2022年9月30日,美凯龙合并总负债为756亿元,其中有息负债约为382亿元。美凯龙有息负债部分有两个突出的特点:一,长期借款为主,长期借款(含一年内到期295亿元,这部分借款以商场物业作为抵押物进行的融资,对应抵押物资产价值远超长期借款金额;二,子公司借款为主,大部分债务在子公司,而不是在上市公司层面,需要控股股东担保的较少。

数据显示,美凯龙各年经营现金净流入保持在40亿元以上,整体较为稳定,是偿债资金的重要来源。

“如果本次完成收购,公司借助国有平台的优势,有望降低美凯龙的债务规模及成本。”建发股份表示。

标签: 建发股份

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