“截至2020年底，中国住房租赁市场的整体市值规模是2.52万亿元人民币，预计中国住房租赁REITs市场规模要达到3024亿元。”14日，中房协公寓专业委员会执行秘书长、ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然在ICCRA住房租赁产业研究院报告会上表示，我国住房租赁REITs时代即将到来。
据ICCRA住房租赁产业研究院发布的《住房租赁20年：政策·逻辑·未来》报告显示，通过依靠政策、税收等全方位配合的住房租赁REITs产品是促进市场成熟化发展的关键。住房租赁REITs产品的积极意义在于帮助企业完成低成本融资并通过持续运营获得相应的市场估值进而促使持有型资产进行良性运作。住房租赁REITs发行的核心要求之一是项目要成熟稳定，至少运营在三年以上，同时现金流要稳定，而且运营主体是合格的运营商。另外一个要求是收益率要达到一定水平，即净现金流分派率不低于4%。虽然现在公募REITs没有真正落地，但是近几年也有了一些关于类REITs项目的探索。截至2019年底，我国相继推出了30多只住房租赁类REITs产品。
“一旦公募REITs在住房租赁市场放开，住房租赁企业能够‘轻装上阵’，形成‘开发、运营、金融退出’的低金融杠杆、可持续发展的商业闭环模式。同时REITs执行长期投资策略，具备专业的资产管理水平，有助于整个住房租赁市场的专业发展，从而有效缓解市场波动。最后，以REITs的租金分红逻辑来改变房地产价格过快上涨的预期成为房地产市场长期健康发展的稳定器。”赵然认为，住房租赁REITs对中国房地产市场将起到结构性重塑作用。
目前，土地端已具备多元化试产供给，特别是拓宽租赁住房用地来源。资金端方面，扩大租赁住房建设资金来源，支持保险机构进入租赁住房市场。政策端则积极探索对租赁住房企业的税费支持。赵然说，随着三端齐备之后，住房租赁REITs时代即将到来。报告指出，美国住房租赁REITs总市值是1344亿美元，占比美国住房租赁总市值1.12万亿美元的12%。截至2020年底，中国住房租赁市场的整体市值规模是2.52万亿元人民币，预计中国住房租赁REITs市场规模要达到3024亿元，整个市场份额还是非常庞大。
赵然表示，市场和前景是美好的，但还有很多路要走。包括增大住房租赁领域的土地供应，探索专项用地获取机制;研究和推出针对租赁住房REITs的专项税收支持政策，解决双重征税，重组税负过重等问题;加强专业品牌运营机构的培训工作，强化品牌价值;从土地性质、产权、估值、租约、产品架构、资产管理投资者信息等各方面评估和论证，尝试从公租房类资产入手，尝试进行公募REITs;加强投资者教育，特别是机构类投资者对租赁住房行业的认知。(王日晨)
