“金九”失约后 百强房企“银十”不及预期

作为房企销售业绩实现传统旺季的“金九银十”，2022年全部失守，楼市低迷依旧，百强房企在这两个月内的销售同比降幅超25%。10月31日，第三方市场机构克而瑞发布的数据显示，10月单月，百强房企实现销售操盘金额环比降低2.6%，降幅高于往年平均;同比降幅较9月扩大了3个百分点，达到28.4%。同时，前10个月的累计销售业绩同比降幅也保持在44%的较高水平。中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，当前百强房企销售额同比降幅仍超四成，尽管降幅连续5个月收窄，但收窄幅度均未超过2个百分点，房企业绩修复依旧乏力。

“银十”不及预期

时值传统“金九银十”销售旺季，诸多规模房企积极把握“十一”假期、提前铺排供货、加码折扣及活动营销的力度，以推动业绩的集中释放，有房企在国庆期间收获了不错的业绩。不过很明显的是，这一势头未能贯穿整个10月。 “国庆期间，我们的销售表现挺不错，当时以为后面的市场也还不错。”据某TOP30房企内部人士透露，“结果发现国庆透支了整个10月的能量。”

对于大部分房企来说，“金九”失约之后，“银十”亦未能收复失地。百强房企的单月销售在9月短暂的环比上涨之后，10月再度掉头向下。

据克而瑞数据，10月单月，百强房企实现销售操盘金额约5560.7亿元，环比降低2.6%，降幅高于往年平均;同比降幅在2021年同期低基数效应下，仍处于负增长状态，且较9月扩大3个百分点至28.4%。

具体到房企来看，TOP50房企表现略优于行业整体，仅18家企业单月业绩环比降低，且环比降幅多在30%以内。其中，中海、建发、华发等房企的表现相对突出，单月销售的环比增幅高于30%。亿翰智库提供的数据显示，碧桂园、保利发展、万科3家全国性头部房企在环比表现上，则涨跌互现，分别实现3%、12、-25%;碧桂园、保利以单月超400亿元的销售额位列行业前两位，保持着9月份较为坚挺的业绩表现。从单月业绩同比来看，规模房企的负增长困局仍无明显改善。10月期间，仍有近七成百强房企单月业绩同比下挫，延续了9月份的表现;其中多数出险房企同比保持着60%及以上的降幅，部分房企单月销售额跌至20亿元以下。

在实现了单月业绩同比增长的约三成房企中，部分房企则是保持了9月份上涨的态势，如中海、华润、招商蛇口、越秀、华发、仁恒等国资或外资背景房企。整体而言，自2021年下半年以来，持续至今的房企销售下行趋势未见好转。一家闽系房企的营销人士表示：“公司对房地产市场回暖的估算至少推到明年年中之后，在这之前情况会一直比较难。”

楼市量价齐跌

市场层面上亦同步下探，量、价都有下降的趋势。根据中国房地产指数系统百城价格指数，10月，百城新建住宅价格、二手住宅价格环比均继续下跌。其中，百城新建住宅价格已连续4个月环比下跌，下跌的城市数量为54个;百城二手住宅价格环比则连续6个月下跌，下跌的城市数量增至75个。

在成交方面，根据中指初步统计数据，“金九银十”市场表现不及预期。9月重点城市商品住宅成交面积环比增长6.1%，同比下降19.1%;进入10月，市场情绪未见明显改善，重点百城成交面积环比下降扩大至约10%，同比降幅仍在两成左右。

即便市场形势不乐观，目前大多数房企能倚赖的现金流来源依然是销售。多家受访房企内部人士均表示，当下提振销售的核心措施仍是降价促销，并尽力撬动需求。“大家都在降价的时候，我们也只能跟随同行的步伐，不然房子卖不掉。”某头部TOP10房企人士表示，其实年初有段时间销售有企稳向好的态势，7月份的停贷潮、对交付的担忧等情况，对购房者的信心形成了很大打击，市场再次向下滑，此后打折促销越来越普遍。

华东某千亿规模房企相关人士表示：“我们要做的是与时间抢跑，公司对项目的流量速度要求越来越高。”该房企布局的市场集中在一、二线城市，能感受到今年下半年的商品房市场去化越来越慢，“需要摇号的盘越来越少，去化率低的盘越来越多，加紧去化成了首要任务，楼层、户型、位置差的房子就打折赶紧卖掉，反而项目位置好、户型好的还能放在手上慢慢卖”。

“我们当前的核心是，把剩余的客户尽量都抓在手里，所以要在第一时间启动分销，不矫情。”某房企内部人士说，“因为可能一个城市里本来只有2万人有购房意向，现在是场面上这么多盘，只能抢跑。另外，再给老带新的业主多一些佣金，多做些活动。”

不过，多名房企内部人士认为，目前的市场已经不是通过房企的刺激动作就能产生明显效果的状态了，需求实际上已经处于收缩的状态了，当前房企的很多措施其实都是在现有需求在不断减少的背景下推进的。

提振销售或仍将是政策重点

业内认为，对于当前的市场来说，提振销售的措施一方面在于刺激需求，另一方面则在于稳住作为市场主体的开发商，给购房者以信心。某券商分析师指出，当前居民购房信心不振，尤其是三、四线城市这种现象十分突出;另一方面房地产“长期看人口”，人口老龄化、少子化加速到来，置业人群峰值已现，房地产长周期拐点已经出现，普涨时代落幕。“如果需要提振市场，短期来看，应该给优秀房企注入信用，并继续出台宽松化的购房新政。”该券商分析师指出。

近来，两方面的政策都在密集出台、落地。据中指院统计，9至10月，中央多项政策集中出台，降低购房者置业成本，继续支持房地产企业合理融资需求，“保交楼”资金逐步落位，稳市场、稳预期的导向更加明确。在地方层面上，两个月内，共有超160地区出台了政策超230条，涉及优化限购、降低首付比例、发放购房补贴、降低限售年限等。

国泰君安证券宏观研究分析师董琦分析认为，近期的地产调控放松虽仍在“一城一策”的主基调下，但自上而下的政策有所增多，“930”新政尤为突出，监管层给出了可阶段性下调或取消首套房贷利率下限，全国范围内下调公积金贷款利率等利好政策。

董琦预计，接下来地产政策可能迎来新一轮松动期，提振销售端仍将是政策重点。而在现有的政策范围内，房贷利率仍有下降空间。据测算，本轮房贷利率下行的合理区间在3%-3.5%之间，较现有利率的最大降幅在100BP左右。(易彩静)