一线城市基本止跌 年末楼市未现翘尾

1月16日，国家统计局发布2022年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，各线城市商品住宅销售价格环比持平或下降，一线城市同比上涨、二三线城市同比下降。从数据表现来看，12月楼市跌幅并没有明显收窄，尤其是进入年末，各地楼市交易没有非常强的翘尾现象。多数分析师指出，当前一线城市已经出现止跌现象，这有助于修复市场预期，需求端开始活跃，房价无序下跌才会停止。

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一线城市释放回暖信号

12月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有55个，比上月增加4个。其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平；二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。

价格同比表现方面，12月新建商品住宅销售价格同比下降城市有53个，比上月增加2个。一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.5%，涨幅与上月相同；二线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.9%，降幅与上月相同。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，12月70城新房价格指数环比下跌0.25%，同比下跌2.3%，跌幅均与11月份基本持平、略有收窄，继续呈现“跌幅稳中收窄”的基本走势。其中，一线城市环比跌幅收窄的趋势较明显，二三线城市继续表现弱势。

“12月一线城市基本止跌，显示四季度以来在供需两端积极的政策产生一定效果。”李宇嘉称，例如供给端加快“三支箭”等资金投放、推进保交楼，改善房企资产负债表，推动收并购；需求端积极降低按揭利率，鼓励住房购置和改善等等，政策叠加部分缓解了风险预期，购房需求释放也有所稳定。反映在房价上，一线城市率先出现止跌企稳态势。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进同样表示，随着疫情压力逐渐过去，叠加政策利好影响，一线城市的楼市开始释放回暖信号。最明显的变化是，一线城市连跌3个月后，当前已经有止跌现象。此类城市止跌，也有助于修复市场预期。

二手房跌幅仍明显

二手房市场，价格指数跌幅仍比较明显。

12月份，70城二手住房价格指数环比下跌0.41%，跌幅比11月份微幅收窄了0.03个百分点，数据上看跌幅连续两个月收窄，但形势仍不乐观。李宇嘉称，当前二手房价指数下跌幅度仍比较大，收窄的趋势不太明显，环比下跌城市数(63个)还在增加，同比下跌城市数(64个)与上月持平，且一线城市跌幅从11月份的0.4%扩大到0.5%。同比方面，二手房跌幅从3.7%扩大到3.8%，跌幅比新房(-2.3%)要大得多，对新房市场造成扰动。

值得一提的是，一线城市二手住宅销售价格环比指数均保持下滑态势，具体数据为北京99.6，上海99.5，广州99.4，深圳99.5。

严跃进指出，二手房市场的走势和一手房类似，在努力回到稳定的状态，但相关压力的消除还需要点时间。“2023年是房价指数努力筑底、企稳、回暖的重要阶段。各地要积极落实好购房政策，让购房者对二手房市场有信心，同时积极减少二手房的交易成本。尤其是各地落实了带押过户等政策，此类政策有助于降低二手房交易成本，有助于促进二手房市场的稳定。”

年末楼市翘尾未现

目前来看，不管是新房还是二手房，绝大部分城市的房价在下跌，且跌幅收窄的趋势不明显，特别是二手房同比跌幅还在扩大，显示供需两端都较为弱势，也显示房价长达16个月环比下跌、同比跌幅也接近一年，导致市场预期发生了改变，即预期价格可能会继续下跌，由此恶化了买房需求，导致市场疲软。

严跃进表示，可以看到整体楼市跌幅并没有明显收窄，尤其是进入年末各地楼市交易没有非常强的翘尾现象，这也要求我们不能盲目乐观，在稳房价方面需要继续发力。

展望未来，李宇嘉强调，如果疫情感染高峰能在一季度褪去，积极的纾困或许在二季度产生效应，即热点城市交易量开始企稳并慢慢回升，并在下半年带动都市圈周围城市好转。不过，由于楼市和经济基本面较弱，不太可能出现大幅度的反弹，特别是房价的反弹，再后面的市场走势，既需要看政策力度，特别是一线城市政策的力度，当然也更需要看居民就业、收入、预期的修复态势。

“当前房价指数说明，房价有趋稳的基础，但这个基础还是不牢固。”严跃进分析指出，从供给端的角度看，预计近期会发布资产负债表优化的21条方案，资金到位，房企在定价上就会趋稳。而从需求端看，新一轮购房需求刺激政策在路上，需求端活跃，房价无序下跌也会停止。总体上，2023年稳房价依然是重要工作，其成为稳预期、促进楼市稳健发展的重要条件。